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Vérification du dossier locataire : comment optimiser cette étape ?

Vous souhaitez mettre en location votre bien et voulez optimiser votre temps de recherche tout en étant attentif aux risques d’impayés ? ➤ Découvrez nos conseils 💯

L’étape de vérification vous permettra de louer votre bien en toute sérénité. Koliving, expert en gestion et location immobilière, vous accompagne dans ce processus.

Sommaire : 

 

Pourquoi faire une vérification du dossier locataire ?

Pour un propriétaire, le risque est de valider un dossier falsifié et de ne pas connaître réellement le locataire candidat, ni sa situation. À savoir, que les dossiers falsifiés ont plus de risques de loyers impayés. En France, le taux moyen de loyer impayé varie de 2% à 3%. C’est pour cette raison que la vérification du dossier locataire est une étape importante et qu’il ne faut pas la négliger. 

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Les 6 infos à prendre en compte lors de la vérification du dossier locataire

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L’ensemble des pièces justificatives que vous pouvez demander pour la vérification du dossier locataire est énoncé dans le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015.

 L’avis d’imposition 

Document nécessaire pour la constitution d’un dossier locataire, il va justifier les revenus du locataire ou de son garant. Pour vérifier si cet avis d’imposition est réel et non falsifié, il suffit de comparer le document avec les données enregistrées par les impôts. Vous pouvez vous rendre sur : https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/ pour effectuer la vérification de l’avis d’imposition.

L’identité du locataire

Vous pouvez demander au locataire un justificatif d’identité sous différentes formes : carte nationale d’identité, passeport, permis de conduire ou encore une carte de séjour. Ce document est très important pour vous assurer de la cohérence des documents fournis par le locataire. Pour vérifier ce document, croisez les informations avec les autres documents fournis. Vous pouvez aussi vous fier à la photo d’identité et la ressemblance avec la personne, regardez aussi la date de validité de la pièce d’identité fournie.

Les revenus

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Pour vous assurer de la solvabilité du locataire, vous pouvez demander différents documents permettant de justifier ses revenus : 

  • L’avis d’imposition cité en amont. 
  • Les trois derniers bulletins de salaire, n’oubliez pas de regarder la date d’émission, et les adresses d’envoi et de destinataire qui doivent correspondre aux informations transmises par le locataire. Surveillez aussi la constance des revenus du locataire et que les montants écrits correspondent à ce qu’il vous avez fourni comme informations. Attention à la présence de prime qui peut varier selon les mois, il est donc conseillé de se baser sur le salaire fixe du locataire.
  • Un justificatif de versement des indemnités (pensions, prestations sociales, retraite…), 
  • Pour les professions non salariées : les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable.
  • Un titre de propriété d’un bien immobilier, justificatif de revenus fonciers.

 L’employeur

Vous êtes en droit de connaître la situation professionnelle du locataire. En fonction de son statut, vous pouvez demander : 

  • Pour les salariés : un contrat de travail. Pour vérifier ce document, vous pouvez vous rendre sur un site de référencement d’entreprise comme “société.com” par exemple pour vérifier que l’entreprise existe ou qu’elle est encore en activité.
  • Pour les entreprises commerciales : un extrait K ou K bis du registre des commerces et des sociétés de moins datant de moins de 3 mois.
  • Pour les professions libérales : Une copie de la carte professionnelle.
  • Pour les artisans : l’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois. 
  • Pour les travailleurs indépendants : une copie du certificat d’identification de l’INSEE. 
  • Pour les étudiants : la copie de sa carte étudiante ou un certificat de scolarité. 

Pensez pour l’ensemble de ces documents à contrôler si le document donné par le locataire est bien à son nom et correspond à l’identité qu’il vous a renseigné en amont.

Les garants

Si le locataire n’a pas les revenus nécessaires pour répondre aux conditions de solvabilité, c'est-à-dire en moyenne entre 2 et 3 fois le montant du loyer, il peut faire appel à un ou des garants. Sachez que demander un garant est gage de sécurité pour vous et il est courant que les propriétaires privilégient les dossiers avec garants.

Cela peut être un garant physique (un membre de la famille par exemple), l’État (garantie Visale), ou des sociétés privées (Garantme). 

Dans le cas d’un garant physique, vous allez devoir procéder au même processus de vérification du dossier que pour le locataire.

L’assurance

Sachez qu’après la vérification du dossier locataire, vous pouvez exiger une assurance loyer impayé pour être sûr de percevoir vos loyers tous les mois.

Le locataire est également dans l’obligation de souscrire à une assurance habitation qui couvrira les sinistres qui pourraient arriver dans le logement. Vous pourrez lui demander une preuve de souscription à une assurance habitation et vérifier que les informations sont concordantes. 

 

Quels recours en cas de falsification de dossier locataire ?

On comptabilise en moyenne 20% de dossiers falsifiés en France, ce phénomène est donc à prendre très au sérieux et il faut être vigilant. 

Si vous êtes confronté à une falsification de dossier, sachez que vous pouvez porter plainte contre le locataire. Une falsification de pièce justificative dans le but d’aboutir à une location est considérée comme “faux et usage de faux” et c’est un délit puni de trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende. Un locataire reconnu coupable de ce délit se verra, bien entendu, annuler son bail.

Pour en savoir plus : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006149854/

 

Vérification du dossier locataire avec Koliving

Les étapes pour une bonne vérification du dossier locataire prennent un certain temps. Cela vous demande de la vigilance et de la rigueur durant tout le processus.

Sachez que des solutions existent pour vous faciliter le processus de vérification du dossier locataire. Par exemple, notre plateforme https://www.koliving.fr/landlord sur laquelle vous pouvez déposer votre annonce en quelques minutes. Les dossiers locataires sont vérifiés grâce à une intelligence artificielle en moins de 5 min. Nous vous apporterons directement des locataires fiables et solvables. Cette solution vous permettra de gagner du temps sur toute cette partie assez chronophage.

“Chez Koliving, nous avons mis en place une IA avec plus de 180 points de contrôle, sur laquelle nous nous appuyons pour vérifier nos dossiers locataires en moins de cinq minutes" précise Michaël SAFAR, CEO Koliving.

 

Le récap’ :

  • La vérification du dossier locataire est une étape très importante et il faut prendre le temps de bien tout vérifier pour éviter d’avoir de mauvaises surprises par la suite.
  • La falsification de dossier locataire est possible, mais il existe des solutions si vous êtes victime de fraude sur ce point-là.
  • Pour gagner du temps et de la sécurité, vous pouvez passer par Koliving qui se charge de la validation du dossier locataire tout en vérifiant soigneusement les pièces justificatives à votre place.

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