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Quelles conditions pour augmenter le loyer de son locataire ? Notre guide

Vous êtes propriétaire et cherchez des informations concernant les conditions de l’augmentation des loyers des locataires ? ➤ Suivez le guide complet de Koliving💯

Au

Nous traversons en France une période d’inflation importante comparable à celle de 2008. Il est possible que vous souhaitiez augmenter le loyer de votre appartement, mais comment ?. Koliving, expert en gestion et location immobilière, vous guide dans cette démarche.

Sommaire : 

 

Quelles sont les conditions pour augmenter le loyer ?

En tant que propriétaire d’un bien, vous avez le droit d’augmenter le loyer une fois par an. 

Cela s’appelle une réévaluation annuelle du loyer. Pour ce faire, vous devez avoir mentionné cette clause dans le contrat de bail, dès la conclusion de celui-ci avec le locataire.

Sans cette clause, vous ne pourrez pas demander d’augmentation de loyer pendant la durée du bail. Il est donc important d’avoir réalisé un bon contrat de location.

 

Quand peut-on augmenter le loyer ?

Vous ne pouvez pas augmenter le loyer de votre locataire quand vous le voulez. En effet, vous pouvez techniquement augmenter le loyer du locataire tous les ans, soit à la date mentionnée dans le contrat de bail, soit à défaut à la date d’anniversaire du contrat. 

Néanmoins, d’autres situations permettent la réévaluation du loyer : 

  • Augmentation de loyer entre 2 locataires

Vous êtes en droit d’augmenter le loyer entre l’ancien locataire et le nouveau locataire.

Par souci de transparence, certains propriétaires font figurer sur le contrat de bail le montant de l’ancien loyer afin de prouver que la démarche est effectuée dans la légalité.

Augmentation de loyer entre 2 locataires

  • Augmentation de loyer s'il est sous-évalué

Il arrive parfois que les propriétaires n’évaluent pas correctement leur bien. Si c’est votre cas et que vous souhaitez procéder à une augmentation du loyer et l’aligner sur des biens en location similaires, voici comment procéder : 

  • Vous devez dans un premier temps prouver que le montant du loyer de votre bien est trop bas en le comparant aux prix pratiqués pour des locations semblables. Pour ce faire, il vous suffit de rassembler 3 ou 6 (dans les communes qui comptent plus d’un million d’habitants) exemples de locations similaires dans le même quartier. 
  • Ensuite, vous devez en informer le locataire en lui adressant une proposition de révision de loyer au moins six mois avant la fin du contrat de bail. S’il accepte et vous donne son accord signé et daté, vous pouvez prélever le nouveau montant du loyer. S’il refuse ou ne donne pas de réponse suite à la proposition, il devra quitter le logement à la date d’échéance du bail.
  • Augmentation de loyer pour travaux

Vous pouvez effectuer des travaux d’ajustement ou de rénovation dans votre logement. Cela peut justifier une augmentation de loyer si, c’est dans l’intérêt du locataire : amélioration de la performance énergétique, nouveaux équipements pour le logement....

Une hausse de 15% sur les loyers annuels peut être appliquée. Il faut cependant en informer le locataire 6 mois avant le renouvellement tacite du bail. Si le locataire accepte la hausse du loyer et souhaite rester dans le logement, vous pourrez alors prélever le nouveau loyer chaque mois.

Travaux

  • Augmentation de loyer en fonction des charges

Si vous avez constaté que les charges courantes ont augmenté comparé à l’année précédente, vous pouvez demander à votre locataire de payer la différence pour combler l’augmentation. Vous pouvez également augmenter les charges courantes du locataire pour l’année d’après.

 

Comment calculer la révision du loyer ?

Le taux d’augmentation du loyer est encadré par l’IRL ou Indice de Référence des Loyers. Il érige la base sur laquelle vous allez vous appuyer pour effectuer la révision du loyer de votre logement. Cet indice est déterminé par L’INSEE tous les trimestres.

Pour augmenter le loyer du locataire, vous devez prendre en compte le montant du loyer, le nouvel IRL du trimestre de référence publié par l’INSEE et l’IRL du même trimestre de l’année précédente.

Calcul augmentation loyer : 

Nouveau loyer = (montant du loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du contrat) / IRL du même trimestre de l'année précédente.

Vous pouvez aussi vous rendre sur : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723 , qui vous permettra d’en savoir plus sur le mode calcul, les variations d’indices et bien sûr de vérifier votre calcul.

 

Comment prévenir le locataire ?

Si vous décidez d’augmenter le loyer pour l’une des raisons évoquées en amont, il vous faudra prévenir le locataire. Celui-ci a le choix d’accepter ou de refuser l’augmentation et par conséquent de quitter le logement.

Pour ce faire, vous devrez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception  qui indiquera la révision du loyer. 

Vous devez y inscrire plusieurs éléments : 

  • L’adresse du logement concerné
  • La date de révision du loyer
  • La date de la prise en compte de la hausse
  • Le montant mensuel du loyer révisé
  • Les modalités de calcul de cette révision

 

Peut-on contester une augmentation de loyer ?

Le locataire peut contester l’augmentation du loyer, d’abord en vous contactant directement par lettre de contestation lorsqu’il reçoit votre courrier mentionnant l’augmentation du loyer. Si vous ne donnez pas suite à sa réclamation, il peut saisir la commission départementale pour engager une procédure de conciliation. 

Si vous avez respecté toutes les procédures citées précédemment, mais que le locataire n’est pas en accord, il sera contraint de quitter le logement à la date de fin du contrat de bail. 

 

Les zones de France réglementées : quelles villes ? Qu'est-ce qui change ?

Certaines villes de France, dites zone tendue, ont une réglementation qui encadre le montant des loyers. 

Voici la liste de ces villes : 

  • Paris
  • Est Ensemble
  • Lille, Hellemmes et Lomme
  • Lyon et Villeurbanne 
  • Plaine commune
  • Montpellier depuis juillet 2022

Dans ces différentes villes, vous êtes contraints de respecter les règles d’encadrement de loyer et d’adapter le montant de votre loyer à celui-ci.

Si vous souhaitez plus d’informations nous vous invitons à vous rendre sur : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1314 

 

Peut-on augmenter le loyer de façon rétroactive ?

L’augmentation de loyer ne peut pas être rétroactive. Dans le cadre d’une révision annuelle, vous pourrez demander le nouveau montant du loyer à partir de la date d’anniversaire à laquelle le locataire est entré dans votre logement.

 

Pourquoi choisir de ne pas appliquer la hausse de loyer ?

Trouver un locataire fiable et solvable n’est pas toujours une tâche facile. Parfois, il est dans l’intérêt du propriétaire de laisser son loyer au même prix afin de ne pas faire fuir le locataire présent dans le logement. Garder le même locataire avec un loyer un peu moins cher est plus bénéfique que de perdre ce locataire et créer des périodes de vacances locatives. 

Cela peut aussi réduire la demande sur votre bien s’il est plus cher que les autres biens aux alentours. Pensez à faire de la veille pour voir où se situe le montant de votre loyer par rapport aux autres biens sur le marché.

Le récap :

  • Plusieurs raisons peuvent justifier de l’augmentation du loyer : changements de locataire, travaux, augmentation des charges,...
  • L’IRL ou Indice de Référence des Loyers donné par l’INSEE, régule les augmentations de loyer.
  • Le locataire doit-être informé de la demande d’augmentation et peut refuser celle-ci en quittant le logement au terme du bail.

 

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