Comment mettre sa maison en location ?

Que vous cherchiez à louer votre logement avec un crédit en cours ou qu’il soit achevé, c’est le même combat. Évidemment, dans le second cas, vous verrez plus rapidement les effets financiers de la mise en location, puisque les recettes locatives dégagées ne serviront pas à rembourser vos créances. Quoi qu’il en soit, en devenant propriétaire bailleur, vous devenez par la même occasion investisseur locatif et vous devez donc faire les choses dans les règles de l’art. À vous la fiscalité, le choix du bail de location, de votre stratégie locative, etc. Dans cet article, nous vous donnons des conseils essentiels pour mettre votre maison en location sans griller les étapes !

Sommaire :

• Louer sa maison : avantages et inconvénients
• Vérifier les critères d'un logement décent et réaliser le DDT
• Choisir son mode de location et son régime fiscal 
• Fixer le montant du loyer pour devenir investisseur locatif
• Publier son annonce immobilière avec ou sans accompagnement
• Mettre sa maison en location : ce qu'il faut retenir
• Pour aller plus loin

Louer sa maison : avantages et inconvénients

Si les intérêts à mettre son appartement en location sont nombreux, du côté des inconvénients, le seul sautant aux yeux est l’incapacité que vous aurez à occuper vous-même votre logement pendant la période où vous envisagez d’effectuer une location. 

Louer son bien représente finalement une opportunité de réaliser des bénéfices grâce à son patrimoine immobilier. Si votre prêt immobilier court toujours, c’est l’occasion de le faire rembourser par vos locataires et de vous abstenir d’un effort quelconque d’épargne pour poursuivre le financement de votre projet. Si vous n’avez pas encore acquis de bien immobilier et que vous hésitez entre acheter votre résidence principale et un logement pour faire du locatif, demandez-vous quels sont vos objectifs. Souhaitez-vous simplement avoir une maison à votre nom et vous y installer avec votre famille ? Ou désirez-vous faire un placement au potentiel de rentabilité intéressant, tout en agrandissant par la même occasion votre patrimoine immobilier ? 

En réalité, si vous prévoyez un jour de faire de l’immobilier locatif, il est déconseillé de s’engager dans un crédit immobilier comme primo-accédant (pour devenir propriétaire de sa résidence principale). En effet, cela vous limitera par la suite pour avoir le levier bancaire et placer dans la pierre locative.

Vérifier les critères d'un logement décent et réaliser le DDT

Concrètement, si vous êtes déjà en possession de votre logement à louer et que vous souhaitez en changer d’usage (le mettre en location alors qu’il était votre résidence secondaire par exemple), vous devez en premier lieu vérifier sa décence. Les exigences attendues pour la mise en location d’un bien sont : 

• Un score DPE d’énergie finale inférieur à 450 kWh par m2 et par an (à compter du 1er janvier 2023), correspondant à une note F ou supérieure.  
• Ne pas comporter de nuisibles.
• Disposer d’une surface habitable égale à 9 m2 au minimum, avec une hauteur sous plafond de 2,20 m ou plus. 
• Respecter la sécurité du futur locataire et sa santé.
• Être équipé des installations minimales requises pour la réalisation d’un bail de location, à savoir un système de chauffage, l’installation de l’eau potable, la présence d’un réseau électrique, une cuisine, des toilettes, etc. 
• Avoir fait réaliser par un professionnel certifié le DDT (Dossier de Diagnostic Technique) obligatoire à annexer au contrat de bail lors de la signature. C’est d’ailleurs au sein de ce dossier que le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) figure, tout comme le risque d’exposition au plomb, etc.

S’il vous manque l’une de ses exigences de base, pas de panique. Prenez le temps de faire les travaux de rénovation nécessaires pour pouvoir intégrer votre bien sur le marché locatif au plus vite et trouver vos premiers locataires. 

À lire aussi : Quels sont les avantages du LMNP ?

Choisir son mode de location et son régime fiscal

Le choix de la stratégie de location va de pair avec celui de la fiscalité. Et d’ailleurs, si vous hésitez encore à faire des petits travaux pour être sûre de louer un bien immobilier décent, sachez que le régime d’imposition auquel vous serez assujetti peut vous permettre de défiscaliser ces dépenses. Voyez donc cela comme un investissement de plus. 

Un logement meublé vous octroie le statut de LMNP pour Loueur en Meublé Non Professionnel et inscrit vos revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Pour la location nue, vous relevez du régime foncier. Dans les deux cas, vous devrez renseigner vos loyers perçus lors de votre déclaration de revenus annuelle, mais votre taux d’imposition ne sera pas calculé de la même manière. 

Il est bien connu qu’un loueur en meublé au régime réel s’en sort le mieux tant au niveau du montant des loyers encaissés (supérieurs à ceux d’un logement vide), qu’au niveau de la défiscalisation et de l’amortissement réalisable. Toutefois, donner en location un logement vide est un gage de plus de stabilité, de moins de turn-overs des occupants et donc s’inscrit dans une optique de placement moins mouvementé, avec moins de gestion locative, et la possibilité d’appliquer un déficit foncier année après année. En fait, des montages fiscaux sont envisageables avec les deux grands modes de location. 

Au sein des locations citées, on peut encore aller plus loin, comme : 

• mettre sa maison en location saisonnière ; 
• faire de la location en résidence de services ; 
• faire de la colocation ou du coliving meublé ; 
• faire des contrats de location de courte durée ; 
• louer sa maison en colocation vide ; 
• cumuler location étudiante l’année scolaire et location saisonnière l’été ; 
• acquérir un nouveau logement grâce au programme Pinel ;
• utiliser la loi Denormandie ou Malraux pour faire des travaux avant de louer ;
• etc.

Fixer le montant du loyer pour devenir investisseur locatif

La loi Alur encadre les loyers sur le territoire français. Ainsi, chaque propriétaire doit se fier à un certain plafond. Pour fixer un loyer qui correspond à la réalité du marché locatif dans lequel se situe le bien, il faut comparer d’autres logements similaires appliquant la même stratégie locative, et tenir compte des estimations réalisées par les agents immobiliers. 

En plus, si vous participez à un programme immobilier d’État tel que le dispositif Pinel, les plafonds sont différents (moins hauts), et vous devez donc vous y plier. Pour les autres modes de location ne passant pas par des dispositifs de défiscalisation, attention tout de même à ne pas fixer un loyer trop bas, au risque de produire l’effet inverse et de faire fuir les dossiers de location.

Publier son annonce immobilière, avec ou sans accompagnement

Vous pouvez mettre votre maison en location par agence ou vous charger de la publication de l’annonce en postant sur les sites en ligne. Néanmoins, dans le deuxième cas, vous vous exposez naturellement à devoir faire beaucoup de tri parmi les dossiers locataires, ce qui va vous demander beaucoup de temps et d’énergie. 

Pour mettre en location votre bien rapidement et trouver un locataire bon payeur, les agences immobilières vous permettent une grande visibilité et la sécurité quant à la sélection des profils. De plus, de l’état des lieux à la rédaction du bail jusqu’à la remise des clés, vous êtes totalement soulagé. Et si vous ne souhaitez pas débourser trop d’honoraires, en gestion locative, des solutions en ligne existent. C’est d’ailleurs le cas de Koliving : une véritable plateforme de location meublée en ligne et une offre sur mesure de gestion locative en fonction de vos exigences ! 

Dans le même thème : Comment devenir investisseur locatif et le rester ?

Mettre sa maison en location : ce qu'il faut retenir

Devenir propriétaire bailleur est une aubaine pour avoir des revenus complémentaires et pour financer son patrimoine immobilier par vos occupants. Veillez à proposer à la location un bien locatif en bon état, au bon prix, et à adopter la meilleure stratégie fiscale possible. D’ailleurs, faites appel à des experts dans le secteur de la fiscalité ou de la comptabilité est préférable pour éviter les pièges, surtout lorsque l’on débute. Enfin, n’oubliez pas de vous assurer contre les loyers impayés et autres risques locatifs pour préserver la rentabilité de votre opération ! 

Et pour vous simplifier la vie dans votre première mise en location, déposez directement votre annonce de location meublée sur votre espace Koliving !  

Pour aller plus loin

Puis-je louer une maison que je viens d’acheter ?

Oui, vous pouvez, mais si vous avez utilisé un dispositif d’État visant à vous simplifier l’achat de votre résidence principale, comme un PTZ, alors il vous faudra demander l’accord à votre banque au préalable. Vous devez également veiller à déclarer votre nouvelle activité de propriétaire-bailleur selon les modalités de votre stratégie fiscale adoptée. 

Quelles sont les conditions pour mettre sa maison en location ?

Les conditions pour louer légalement son bien immobilier diffèrent selon le mode de location mis en place. Pour la location meublée, vous devrez respecter une liste de mobiliers et d’équipements obligatoires, en plus de devoir rédiger un bail adapté. Pour louer votre logement vide, là encore d’autres conditions sont à respecter, notamment le délai de préavis de 3 mois pour le locataire avant son départ, etc.

Puis-je vivre dans mon investissement locatif ? 

Par définition, vu que vous investissez pour mettre votre logement en location, vous ne pouvez donc pas y élire domicile. En revanche, certains dispositifs tels que la loi Pinel, vous autorisent à louer votre appartement à un membre de votre famille, sous conditions de ressources. En dehors de programmes immobiliers, vous pouvez tout à fait louer votre bien à n’importe quelle personne de votre entourage, à partir du moment où vous percevez des loyers, le but étant de rentabiliser votre placement dans la pierre locative.

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