Quels sont les changements de la loi Pinel en 2023 ?

Pour investir dans l'immobilier locatif en logement nu, c'est-à-dire mettre sa maison en location vide, vous avez la possibilité d'opter pour un programme de défiscalisation immobilière proposé par l'Etat. Il s'agit du dispositif Pinel. Depuis des années, l'investissement locatif grâce à cette loi profite à bien des investisseurs particuliers. Les avantages fiscaux attendus sont en effet propices à créer un terrain favorable à l'optimisation de sa rentabilité locative, surtout si l'on jouit d'un patrimoine immobilier combinant plusieurs stratégies fiscales et locatives. Cependant, l'année 2022 marque la fin du barème de réduction d'impôt tel qu'on le connaissait, ainsi que l'émergence de nouvelles conditions d'accès avec l'évolution de Pinel +. Revenons en détail sur les changements opérés dans la nouvelle loi Pinel 2023 ! 

Sommaire :

• L'ancienne loi Pinel 2022 : rappels
• Projet de loi de finances 2023 Pinel : la baisse des avantages fiscaux 
• Différence entre Pinel 2023 et 2024 
• Zoom sur le Pinel Plus : quelles différences avec la loi classique ? 
• Loi Pinel 2023 : ce qu'il faut retenir 
• Pour aller plus loin 

L'ancienne loi Pinel 2022 : rappels 

Avant de regarder ce que nous propose désormais la nouvelle version de la loi Pinel en 2023, il est important de se rappeler quel était l’intérêt du dispositif de sa création en 2014, jusqu’au dernier jour de l’année civile 2022. Pour tout achat immobilier d’un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) dans un but de louer, le programme Pinel, sur durée d’engagement de location minimum de 6 ans, vous octroyait la réduction fiscale suivante : 

• pour un engagement de 6 ans : 12 % d’abattements sur vos impôts sur le revenu ; 
• pour 9 ans : 18 % ; 
• pour 12 ans (durée maximale) : 21 %.

Ces réductions d’impôts ne sont attribuables que dans la limite de 63 000 €, tout comme le montant de l’investissement ne doit pas dépasser 300 000 € par an. Avant la réforme de la loi finance, il s’agissait donc de réaliser un investissement dans le neuf sous certaines conditions pour participer de manière active à la construction de logements là où la demande locative était forte. 

Projet de loi de finances 2023 Pinel : la baisse des avantages fiscaux 

Les avantages de la loi Pinel ne se perdent pas, mais le taux Pinel 2023 évolue, pour offrir un taux de réduction d’imposition inférieur à ceux précédemment cités. Toutefois, l’outil reste toujours intéressant fiscalement, bien que la durée d’engagement devrait être égale ou supérieure à 9 ans pour profiter pleinement de cette économie d’impôt diminuée : 

• pour 6 ans : 10,5 %, soit une baisse de 1,5 point ; 
• pour 9 ans : 15 %, soit une baisse de 3 points ; 
• pour 12 ans : 17,5 %, soit une baisse de 3,5 points. 

La modification de la loi Pinel en 2023 est donc à la défaveur des investisseurs locatifs. Cependant, rappelons que ce programme immobilier tend à disparaître d’ici la fin de l’année 2024. Pendant ce temps, les changements évoluent à leur rythme. En 2024, les taux ne seront plus les mêmes. 

Vous pouvez aussi maintenant investir dans la réhabilitation immobilière tout en bénéficiant de la loi Pinel. La condition à respecter est que le montant des travaux de rénovation doit représenter au minimum 25 % de la somme de votre projet locatif global. Ajoutez à cela la situation du bien dans l’un des quartiers spécifiques, fixés par décret. 

À lire aussi : Pourquoi mettre son appartement en location ? 

Différence entre Pinel 2023 et 2024

S’il était préférable de réaliser son investissement Pinel en 2022, nous pouvons en dire de même pour l’année 2023 par rapport à 2024. En effet, pour investir dans l’immobilier grâce à cette loi de défiscalisation avant la fin du dispositif, plus vous achetez tôt, plus vous êtes gagnant. En définitive, les taux applicables en 2024 seront de : 

• 9 % pour 6 ans, soit une diminution de 1,5 % par rapport à 2023 ; 
• 12 % pour 9 ans, soit une baisse de 3 % par rapport à 2023 ; 
• 14 % pour 12 ans, soit - 3,5 %.

Comme vous le constatez, l’écart de points de pourcentage est exactement le même qu’il s’agisse de celui enregistré entre les achats en 2022 et 2023, ou en regardant la comparaison entre un placement Pinel en 2023 et 2024.

Autre différence dans cette loi Pinel améliorée, le côté axé davantage vers l’écoute du confort des locataires et donc vers un investissement immobilier locatif plus humanisé. De nouveaux critères surgissent alors, tant sur le confort que sur la superficie du logement loué, intégrés au Pinel +. Une surface minimum est désormais exigée, dans le but de construire un parc de logements agréables et décents pour y vivre sereinement. 

Zoom sur le Pinel Plus : quelles différences avec la loi classique ? 

Afin de conserver l’éligibilité au Pinel Plus en 2023, la luminosité rentre en compte pour certains types de logements. Par exemple, un T3 doit maintenant disposer d’une double exposition pour respecter une luminosité naturelle, et également favoriser la performance énergétique du bien. En revanche, cette règle ne s’applique pas aux studios et aux T2. 

Les zones tendues sont aussi moins nombreuses, à savoir les zones géographiques où la construction de logements neufs peut se voir éligible à la loi Pinel 2023. Il faut que votre investissement se situe dans l’une des zones suivantes : 

• en zone A : environ 650 communes, dont Lille et Lyon par exemple ; 
• en zone A Bis : Paris et l’île de France ; 
• en zone B1 : plus de 1 500 villes de plus de 250 000 habitants, comme Toulouse, Bordeaux ou Nantes, ou encore la grande couronne de Paris, Annecy, etc. 

N’hésitez pas à utiliser le simulateur Pinel du site du gouvernement pour vérifier l’éligibilité de votre commune d’investissement immobilier locatif. 

Enfin, l’application de la RE 2020 s’invite aussi au Pinel + en 2023. La construction d’appartements disposant d’une bonne performance énergétique est requise. Les chauffages au gaz seront progressivement remplacés par des pompes à chaleur individuelles, ou une chaufferie biomasse d’ici 2025. Les bâtiments doivent aussi se voir pourvus de matériaux plus respectueux de l’environnement, voire recyclés. Concernant l’isolation, la température du bien mis en location ne doit pas dépasser 30 °C dans la journée et 25 °C la nuit pendant plus de 25 jours consécutifs (confort d’été).

Vous aimerez aussi : 4 stratégies pour réaliser un meilleur investissement locatif !

Loi Pinel 2023 : ce qu'il faut retenir 

Vous l’avez compris, même si les barèmes bougent à la baisse, ce qui n’est pas très avantageux pour les investisseurs locatifs souhaitant participer à un programme Pinel en 2023, les autres changements équilibrent la balance. Le fait de pouvoir investir dans la réhabilitation d’appartements anciens est un réel atout, car il ne s’agit plus uniquement de logements neufs ou en VEFA. La tendance rejoint clairement le mouvement de transition énergétique qui frappe le marché immobilier avec la réforme sur le DPE. 

Chez Koliving, notre spécialité est la location de logements meublés. Donc, si vous en possédez un et que vous recherchez des locataires, utilisez notre plateforme en ligne et décuplez votre rentabilité, et ce, sans avoir à participer à un programme d'Etat en location nue ...!  

Pour aller plus loin

Quel avenir pour la loi Pinel ? 

Le dispositif Pinel prendra fin pour tout projet immobilier survenant après la date du 31 décembre 2024. 

Comment se débarrasser d’un logement sous loi Pinel ? 

Tout dépend où vous vous situez dans votre engagement locatif. Vous devez dans tous les cas aller au bout des 6 années minimums de mise en location nue de votre logement Pinel. Si vous ne respectez pas ce détail, sachez que vous perdez alors automatiquement tous vos avantages fiscaux. Une fois la période écoulée, vous n’êtes pas obligé de prolonger l’engagement de location pour poursuivre le programme de défiscalisation, sauf si vous avez déjà signé pour 9 ans. Par la suite, vous serez donc dans vos droits d’y habiter à titre de résidence principale ou de le revendre, etc.

Pourquoi Pinel n’est pas intéressant ? 

Dire que ce programme immobilier n’est pas intéressant revient à simplement avoir mal pensé son projet locatif. En effet, un investisseur ne connaissant pas les subtilités fiscales et locatives de ce dispositif peut donc, une fois dedans, trouver l’opération non rentable. Il ne faut cependant pas oublier qu’un placement Pinel s’inscrit dans une stratégie de défiscalisation, parfois plus avantageuse dans certains cas que dans d’autres. Tout dépend, entre autres choses, de l’étendue de votre patrimoine immobilier et de vos autres stratégies en parallèle. L’accompagnement d’un fiscaliste expert en montages immobiliers peut s’avérer judicieux.

Poursuivez votre lecture : Comment devenir investisseur locatif et le rester ?