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Quels sont les inconvénients de la location nue pour le bailleur et l’occupant ?

On parle souvent des avantages de chaque stratégie locative, sans trop parler de leurs inconvénients ➤ Alors découvrez quels sont ceux de la Location Vide !

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Partout sur la toile, on vante sans arrêt les mérites des diverses stratégies locatives, sans jamais vraiment développer autour de leurs inconvénients respectifs. Pourtant, chaque mode de location possède ses risques et ses caractéristiques déplaisantes, que ce soit pour le propriétaire bailleur ou pour le locataire en place. Alors, plutôt location vide ou logement loué meublé ? Dans cet article, nous nous focalisons sur les inconvénients du contrat de location nue pour chaque partie (bailleur et occupant), avant de vous expliquer comment contrer les effets négatifs de ce type de bail d’habitation !

 

Sommaire :

Les inconvénients de la location non meublée pour le bailleur

Location vide et fiscalité : le régime foncier moins avantageux que le BIC

En tant que loueur d’un logement vide, l’administration fiscale vous assujettit automatiquement au régime foncier. Soit vous êtes en micro foncier, qui est le régime forfaitaire avec abattement de 30 % avant impôt, soit au réel, avec déduction des charges réelles, avec factures à l’appui. 

De ce fait, vos recettes locatives sont des revenus fonciers. Or, ce régime est connu pour être bien plus rigide que le régime des Bénéficies Industriels et Commerciaux (BIC), duquel relèvent les loueurs en meublé non professionnel (LMNP) ou les loueurs en meublé professionnel (LMP). Le micro-BIC offre 50 % d’abattements avant imposition et son régime réel dispose d’encore plus d’intérêts, comme par exemple la possibilité d’amortissement immobilier.  


Bon à savoir : Des programmes de défiscalisation existent pour la location nue. C’est le cas de la loi Pinel pour le neuf ou du dispositif Denormandie pour l’ancien. Néanmoins, les programmes immobiliers les plus intéressants d’un point de vue fiscal et rentable sont du côté des baux meublés, comme pour la loi Censi Bouvard qui peut se cumuler avec les atouts du LMNP. 

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Des loyers moins élevés, donc une moins forte rentabilité locative

La durée du bail en location vide est à votre avantage puisqu’elle est un gage de stabilité plus importante que dans le cas de locations saisonnières ou de contrats étudiants qu’on peut retrouver dans le locatif avec mobilier. Cependant, le propriétaire doit concilier avec des loyers plus bas et donc des recettes locatives proportionnellement moins élevées pour ce mode de location. 

Enfin, en France, les locations nues rapportent en moyenne (en matière de loyers hors charges versés annuellement), 15 à 20 % moins que les locations meublées, ce qui n’est pas négligeable. En réalité, c’est assez normal, étant donné que le taux de rendement, comme pour tout placement financier, s’avère proportionnel au niveau de risque auquel il expose l’investisseur.

À lire aussi : Pourquoi mettre son appartement en location ?

Peu d'options de location et un préavis plus long pour rompre le bail 

En location nue, le bien immobilier est loué à titre de résidence principale du locataire. Cela permet à l’investisseur locatif de participer à un programme de défiscalisation d’État comme la loi Pinel 2023. Toutefois, des conditions existent et des plafonnements de loyers sont à respecter, de même que la sélection du dossier locataire (ménages modestes). 

C’est une opportunité de payer moins d’impôts sur vos recettes annuelles, certes, mais cette solution est en réalité l’une des seules qui s’offrent à vous pour diversifier vos placements dans la location nue. En effet, à par la loi Denormandie qui fonctionne de la même manière, mais pour l’achat de maisons anciennes, vous ne pouvez pas vous adonner à faire du tourisme, du bail mobilité, de la colocation (en réalité vous pouvez, mais c’est peu avantageux pour les occupants), ou encore de la location en résidences de services. Seule option pour diversifier, élargir ses horizons de placements. 

Concernant la rupture du bail à votre demande, c’est 6 mois qui sont requis, et non 3, comme c’est le cas pour un bail en location meublée. 

Les inconvénients de la location nue en tant que locataire

Préavis location vide : un délai plus long

Pour le locataire aussi la location nue dispose de son lot de contraintes, qui peuvent avoir un impact plus ou moins grand en fonction du mode de vie qu’ils arborent. La location vide à l’année n’est donc pas l’idéal pour tout le monde. Contrairement au bail en location meublée, dans le nu, le délai de préavis pour une résiliation du contrat est de 3 mois. Il faut en informer le propriétaire bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Dans certains cas tout de même, il est possible de réduire ce délai à 1 mois. C’est le cas si le logement loué est situé dans une zone de tension locative. 

Le mobilier à acheter intégralement et à installer

De ce côté là aussi, les goûts de chacun sont en jeu, mais globalement pour un étudiant ou un jeune actif qui prend son premier appartement seul, le détail de l’achat des meubles peut suffire à freiner les potentiels locataires. Il faut acheter un canapé, un lit, une table et des chaises, tous les ustensiles de cuisine et de ménage, des rangements, sans parler de l’électroménager si la cuisine n’est pas équipée, etc. Tous ces frais s’additionnent aux frais pouvant être liés à l’emménagement comme la location d’un utilitaire, ou les services de déménageurs. 

Certes, dans le cas d’un contrat de location meublée, deux mois de loyers sont demandés en dépôt de garantie, mais les frais sont quand même bien moins élevés pour le locataire qui n’a plus qu’à défaire ses valises tranquillement. 

Dans le même thème : Comment bien préparer son dossier de location ?

Un contrat de bail plus contraignant pour les personnes mobiles

Enfin, il est certain que louer un non meublé n’est pas adapté à tous les publics. Cela s’adresse particulièrement aux familles et aux couples recherchant une certaine stabilité et un établissement dans une ville pour une longue période (en raison de la durée du bail). Bien que le montant du loyer soit généralement moins cher que pour un contrat de location meublée, les adeptes du changement ne pourront pas aller et venir à leur guise. Dans ce sens, le bail mobilité n’est d’ailleurs pas envisageable dans le cadre d’une location nue. Les occupants doivent s’engager pour un bail d’une durée de 3 ans à tacite reconduction, avec des contraintes de remise des clés de sortie plus lourdes que dans des contrats courts, comme nous l’avons souligné plus haut. 

Comment contrer les inconvénients de cette stratégie locative ? 

Une chose est sûre, si vous avez déjà une location non meublée occupée, voire plusieurs, c’est que vous arrivez à contrer ces points négatifs. Toutefois, pour que votre rentabilité immobilière soit exponentielle, nous vous conseillons d’opter pour des contrats de location meublée en plus de vos locations vides. En réalité, les deux méthodes ayant leurs avantages et inconvénients, le fait de rajouter une autre source de recettes locatives, cette fois, imposée au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non au régime foncier, va vous permettre de générer de meilleurs résultats. 

En effet, si la vacance locative est moins présente en location nue, la rentabilité locative annuelle est tout de même moins intéressante que pour la location meublée. De plus, la diversification des contrats de location qu’offre le fait de louer en meublé est un atout de plus pour rééquilibrer au mieux votre patrimoine immobilier (colocation, contrats longue durée, courte durée, location saisonnière, etc.).

Enfin, pour compléter votre allocation patrimoniale, des placements dans d’autres classes d’actifs sont aussi recommandés, afin de ne pas tout miser sur le secteur de l’immobilier.

Location vide : ce qu'il faut retenir

Maintenant que vous avez pu découvrir les inconvénients de la location vide comme investissement locatif, mais aussi comme mode de location pour les locataires, rappelons que ce mode de vie ou de placement convient tout à fait à certains. En réalité, le propriétaire doit surtout se demander si les avantages couvrent assez bien ces points négatifs avant de se lancer. Comme nous venons de le souligner, la location vide a un meilleur sens dans une optique de couverture des risques, dans l’établissement d’un patrimoine diversifié autant que possible. 

Si votre parc immobilier est déjà constitué d’une ou plusieurs locations nues et que vous avez pour projet d’acheter pour louer en meublé afin d’équilibrer votre allocation d’épargne, sachez que Koliving est là pour vous aider à le mettre en location rapidement, en toute sécurité et sans se soucier de la gestion locative. Devenir loueur en meublé peut vous permettre de profiter d’une fiscalité avantageuse qui vous offrira le luxe de défiscaliser tout en bénéficiant d’un potentiel de rentabilité locative plus élevée qu’en louant un appartement vide… 

Pour vos contrats de location meublée, essayez notre plateforme intuitive Koliving et laissez-nous piloter votre gestion locative à distance !

Pour aller plus loin

Quelle est la durée d’un bail vide ? 

Un contrat de location nue se conclut toujours pour une période minimum de 3 ans avec tacite reconduction. 

Comment faire un bail de courte durée ?

Pour établir un bail de courte durée, vous devez louer votre logement en meublé. En effet, grâce à la location meublée, vous avez accès à la rédaction de baux d’un an, ou de 9 mois pour les étudiants, mais aussi aux baux mobilité pour des périodes bien plus courtes s’étendant de 1 à 10 mois. Vous pouvez également faire de la location saisonnière.

Quel est le principal avantage de louer meublé ?

Le statut LMNP est sans conteste l’intérêt majeur de mettre en location son appartement avec du mobilier. En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vous disposez d’avantages fiscaux considérables, notamment au régime BIC réel.

Poursuivez votre lecture : Que faut-il savoir avant d’opter pour un bail en location meublée ?

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