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Faut-il souscrire à une GLI ?

Vouloir se prémunir des risques locatifs est courant quand on investi dans l’immobilier ➤ Mais, faut-il absolument souscrire une Garantie Loyers Impayés ?

koliving garantie loyers impayes

Pour l’assurance d’un meilleur investissement locatif, les particuliers sont en quête permanente d’outils et de dispositifs intéressants. C’est pourquoi, lors de l’examen d’un dossier locataire, les propriétaires bailleurs doivent à tout prix confirmer la solvabilité du locataire, pour le bien de leur future rentabilité locative. Mais est-ce suffisant pour se prémunir d’un défaut de paiement éventuel ? Pour combler cette interrogation qui peut s’avérer une source d’angoisse pour tout investisseur, certains choisissent d’opter pour une assurance loyer impayé. Dans cet article, découvrez si souscrire à une GLI est une idée judicieuse et pourquoi… 

 

Sommaire :

Assurance loyers impayés : de quoi parle-t-on ? 

Souscrire à une Garantie Loyers Impayés (GLI), c’est être protégé par un contrat d’assurance contre les incidents de paiement pouvant survenir du côté de l’occupant, peu importe la raison. Elle n’est pas obligatoire, mais cette garantie des risques locatifs est de plus en plus utilisée par les bailleurs. Pour bénéficier d’un remboursement des loyers non réglés par le locataire, vous devez verser une cotisation mensuelle à votre compagnie d’assurance, qui est calculée selon le montant du loyer actuel annuel. 

C’est l’assurance de sécuriser vos arrières en cas de défaillance financière de l’autre partie du contrat de bail, mais il faut savoir que les critères de solvabilité des occupants du logement exigés par les assurances de loyers impayés sont très stricts. Il en va de même pour son mode de fonctionnement qui n’est pas très souple et qui peut paraître contraignant en cas de réels impayés de loyer. 

À lire aussi : 4 stratégies pour réaliser un meilleur investissement locatif !

Délai de carence et indemnisation : ce qu’il faut savoir

Pour obtenir un recouvrement des loyers mensuels, le propriétaire doit se montrer patient à cause du délai d’indemnisation des contrats des compagnies d’assurances GLI. C’est seulement 3 à 4 mois après le non-paiement du premier mois de loyer que vous pouvez espérer la prise en charge des frais par votre assureur et donc récupérer le paiement des loyers dus. 

Pendant ce temps, l’assurance loyers impayés souscrite ne vous sert pas, et c’est à vous de payer de votre poche loyers et charges, en attendant que la procédure du sinistre suive son cours. En fait, cela ressemble en tous points à une période de vacance locative, non flatteuse pour votre investissement locatif, à une différence près, c’est que la garantie de loyer est, fort heureusement, rétroactive !

Concernant le délai de carence aussi il faut faire attention aux petites lignes, notamment dans le cas où vous souscrivez cette garantie loyers impayés en cours de bail, alors qu’un locataire est déjà en place. Dans ce cas, nombreux sont les assureurs qui prévoient une période de 3 mois dite de carence, où aucune perte de revenus locatifs n’est indemnisable, pas même avec rétroaction en cas de loyers non payés. Souscrire à une assurance contre les mauvais payeurs est donc davantage à réaliser en amont de l’établissement d’un contrat de location.

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Garantie des loyers impayés : conditions d’éligibilité

Comme nous l’introduisions plus haut, une étude de solvabilité du locataire n’est parfois pas suffisante à elle seule pour se prémunir des risques locatifs. Et cela est encore pire si vous souscrivez à une GLI, puisque les conditions d’exigibilité sont drastiques et le futur locataire doit : 

  • avoir un contrat de travail en CDI ou être en CDD pour une durée restante au moins supérieure à 8 mois ; 
  • pour les indépendants et fonctionnaires : rassembler des pièces justificatives prouvant 2 années d’activités minimum ; 
  • être étudiant, apprenti ou retraité ; 
  • percevoir un revenu supérieur ou égal à 3 fois le montant du loyer hors charges, etc.

En plus de cela, la signature du bail doit donner lieu à l’établissement du locataire dans les murs de sa résidence principale (les baux mobilité ou location saisonnière sont non pris en charge), en France métropolitaine, et pour une longue durée, donc 1 an ou plus (qu’il s’agisse d’une colocation, d’une location meublée ou vide). 

Les personnes en période d’essai, en CDD courts, ou encore les travailleurs indépendants depuis moins de 2 ans sont donc un public à proscrire des candidats potentiels à la location de votre bien immobilier avec GLI.

Vous aimerez aussi : Comment choisir le bon locataire ? 


Bon à savoir : L’assurance GLI souscrite, vous ne pouvez exiger de votre locataire une caution supplémentaire (comme un garant), sauf si ce dernier est un apprenti ou un étudiant. 

Attention aux plafonds et aux options de la GLI selon l’assureur

Le socle de cette assurance est de garantir le remboursement des mensualités non versées par le locataire en cas de problèmes financiers de sa part, voire de mauvaise foi. Toutefois, les plafonds et les niveaux de couverture diffèrent grandement d’une compagnie d’assurance à une autre. L’indemnisation peut donc se voir limitée dans le temps (au-delà duquel vous n’êtes plus indemnisés) ou dans les montants couverts (somme totale maximum de remboursement). À vous de bien lire méticuleusement chaque ligne de votre contrat et de poser les bonnes questions avant d’y apposer votre signature… 

Du côté des options proposées, là encore, en fonction des établissements, elles peuvent être différentes. Parmi les options possibles, il y a : 

  • La garantie vacance locative (inoccupation) : en cas de logement vacant, cette option permet de ne pas affecter vos revenus locatifs mensuels.  
  • La protection juridique : en cas de frais de procédure en contentieux, vos honoraires d’avocat ou d’huissier sont couverts. 
  • La garantie dégradations immobilières : si le locataire en place est responsable de dégâts dans le logement, les réparations du sinistre sont prises en charge par l’assureur.
  • La garantie départ prématuré : le décès du locataire ou l’abandon du bien font l’objet d’une indemnisation jusqu’à l’arrivée d’un nouvel occupant. 

La bonne exécution du contrat dépend cependant, encore une fois, des plafonds et des délais de carence spécifiés dans les modalités de votre accord. Prendre le temps de faire des devis d’assurances dans plusieurs compagnies pour réaliser un comparatif est crucial. En plus, la négociation reste de mise pour décrocher le meilleur tarif. 

Dans quels cas la GLI est-elle inutile pour louer son bien ?

Vous avez l’impression d’avoir enfin trouvé la meilleure assurance de loyers impayés pour votre appartement en location ? Et si vous n’en aviez finalement pas besoin ? 

En effet, dans les cas suivants, souscrire à une GLI est une perte de temps, et d’argent, enfin si l’un de ces cas de figure vous conviennent : 

  • Votre locataire profite du dispositif de la Garantie Visale, qui est un contrat de cautionnement sans franchise, ni carence, et gratuitement pour les deux parties, sous conditions de respecter les conditions d’éligibilité.
  • Le fait que votre occupant ait une caution classique ou une caution solidaire vous suffit. Dans ce cas, vous pouvez vous retourner contre son garant en cas de litige, grâce à son engagement via un acte de cautionnement. Cependant, ici, ce n’est pas une assurance, les frais de procédure pour mise en demeure de payer seront entièrement à votre charge le cas échéant. 

Dans les deux cas, vous êtes en droit d’exiger un dépôt de garantie, qui correspond à un mois de loyer hors charges pour une location nue, ou à deux mois maximum dans le cadre d’une location meublée. Cette somme d’argent est encaissée et restituée à la sortie du locataire, si aucune dégradation ou incident de paiement n’est survenu. 

Si vous souscrivez à une assurance GLI, alors sachez que vous n’êtes pas en mesure d’exiger de dépôt de garantie à votre locataire entrant. 


Bon à savoir : La Garantie Visale accordée par Action Logement pour les locataires en mal de garant, était autrefois appelée la Garantie Universelle des Loyers (GUL) ou encore la Garantie des Risques Locatifs (GRL), ancien projet de la loi Alur. 

Ce qu’il faut retenir

La garantie loyers impayés est un contrat d’assurance intéressant pour protéger tout propriétaire bailleur contre les défauts de paiement du loyer, les dégradations, détériorations et autres risques locatifs si vous prenez toutes les options. Toutefois, cela rajoute des frais qui viennent s’imputer directement à votre rentabilité locative, d’autant plus si vous n’êtes pas soumis à une fiscalité arrangeante. Malgré tout, elle reste un bon outil pour minimiser les risques de votre investissement immobilier locatif, à condition de négocier son contrat et de choisir la bonne compagnie d’assurance.

Avec Koliving, vous n’avez plus besoin d’en souscrire une, puisque notre Garantie Koliving est incluse gratuitement dans notre formule d’aide à la mise en location et à la gestion de votre logement ! Nous vous garantissons une couverture complète contre les risques locatifs, une garantie contre les loyers impayés jusqu’à 90 000 € et jusqu’à 3 000 € pour les dégradations ! 

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Pour aller plus loin

Comment se garantir des loyers impayés ?

Le moyen le plus largement répandu est de prendre une assurance GLI qui vous permet d’avoir une voie de recours en cas de non-paiement du loyer de votre locataire. 

Qui peut souscrire une GLI ? 

C’est au propriétaire bailleur que revient la possibilité de souscrire à une assurance pour se prémunir des loyers impayés. C’est une garantie avantageuse, mais non obligatoire pour mettre son logement en location meublée ou nue. 

Comment obliger un locataire à payer son loyer ?

Si votre occupant ne s’acquitte plus de ses devoirs et ne vous paye plus les mensualités de loyer, alors il ne tient qu’à vous de saisir le juge des contentieux pour les baux de location. C’est la seule solution pour qu’une expulsion du locataire soit prononcée. Toutefois, la procédure est relativement longue et coûteuse, c’est donc une solution en dernier recours, après avoir essayé de résoudre le litige à l’amiable… 

 

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