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Comment s’assurer de la solvabilité d’un locataire ?

Découvrez comment procéder à une étude de solvabilité locataire en bonne et due forme pour préserver votre investissement des risques locatifs !

koliving etude de solvabilite locataire

Pour louer son logement sans risquer d'être confrontés à des impayés de loyers, les propriétaires bailleurs se doivent d'être vigilants lors de l'étude des dossiers présentés par les candidats-locataires. Cela suppose évidemment de cocher certains critères de solvabilité pour être le plus sûr possible de ne pas se retrouver avec un mauvais payeur. Comment parvenir à réaliser une étude de solvabilité fiable et signer un contrat de location avec le bon profil d'occupant ? C'est ce que nous allons tenter de vous expliquer dans cet article!

 

Sommaire :

Liste des documents à demander en tant que propriétaire bailleur

Afin de disposer d’un minimum de garanties pour vous assurer de percevoir chaque mois le montant du loyer, vous ou votre agent immobilier devez demander à tous les locataires potentiels de rassembler ces documents pour constituer leur dossier de location :

  • Une photocopie de leur pièce d'identité en cours de validité (passeport, carte nationale d'identité ou carte de séjour à jour) 
  • Un justificatif de domicile de moins de 3 mois (une facture internet, de téléphone fixe ou d'électricité, voire une attestation d'assurance habitation, etc.) 
  • Ses dernières quittances de loyer (comme attestation de solvabilité locataire de son bailleur actuel) 
  • Son dernier avis d'imposition
  • Ses 3 derniers bulletins de salaire avec la nature de son contrat de travail (CDI, CDD, intérim, etc.) ou en cas d'entrepreneur : ses dernières déclarations de CA (avec extrait de K-Bis ou attestation d'affiliation URSSAF)  

Un locataire à éviter est déjà celui qui ne prendra pas le temps de réunir tous ces justificatifs ou qui essaiera de contourner vos demandes, car il se pourrait bien que cela soit dans un but d’escroquerie. En effet, certaines personnes sont douées pour amadouer les autres, mais en tant que bailleur, vous devez rester autant que possible pragmatique et regarder les chiffres avant de compatir à la situation personnelle de chacun.

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Solvabilité locataire calcul : la vérification du dossier locataire

Une fois que vous êtes en possession de toutes les pièces, vous allez pouvoir procéder à l’étude de ce dossier de solvabilité pour assurer la pérennité de votre investissement locatif. Un locataire solvable, c’est avant tout quelqu’un qui perçoit des revenus réguliers (d’où l’importance de demander des attestations de revenus sur plusieurs mois), et suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer ainsi que de ses charges. C’est encore mieux si son ancienneté est importante dans l’entreprise où il travaille, ou concernant sa création de société, car c’est un gage de fiabilité sur le long terme. Ensuite, grâce aux quittances de loyer fournies, vous pouvez constater que c’est un bon payeur, mais vous pouvez aussi tout à fait demander au candidat d’appeler directement son propriétaire actuel pour appuyer ces pièces justificatives.

Si le locataire en question est éligible aux aides de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF), comme l’aide au logement ou la PAJE, etc., alors il peut vous avoir fourni un justificatif de ce qu’il perçoit actuellement ou de sa simulation effectuée sur le site en ligne (et c’est dans son intérêt !). S’il vous dit qu’il y aura le droit, mais qu’aucun justificatif n’accompagne ses propos, alors demandez-lui d’effectuer cette simulation et de vous en fournir la preuve pour compléter son dossier et ainsi le consolider.

Vous aimerez aussi : Comment parvenir à trouver des locataires ?


Bon à savoir : Avant de conclure un contrat de bail, il existe des documents que vous n’avez pas le droit d’exiger de vos candidats occupants : une attestation de son employeur, de bonne tenue de compte bancaire, un relevé de compte ou une attestation d’absence de crédit en cours. 

Les moyens mis à disposition pour se protéger des risques locatifs

Pour réaliser un meilleur investissement locatif et donc minimiser les risques de non-paiement ou de dégradation de son bien, le propriétaire doit prendre les choses en main de son côté. Cela passe par le fait d’informer le locataire admis qu’il va devoir verser un dépôt de garantie correspondant à une fois le montant du loyer hors charges, voire à deux fois celui-ci dans le cadre d’une location meublée. Cette somme se verra encaissée au moment de la signature du bail et de l’état des lieux d’entrée, et le premier mois de loyer sera aussi à récupérer à ce même moment. 

Dans les documents du dossier locataire, demandez un garant en tant que caution solidaire ou caution classique, avec une lettre d’engagement de la part de la personne. Grâce à cela, en cas d’impayés de loyers et de contentieux, voire de possible procédure judiciaire pointant le bout de son nez, vous aurez une chance supplémentaire de ne pas en arriver là puisque le garant aura le commandement de payer les dettes de son protégé. Si le locataire n’en a pas, il peut peut-être demander la Garantie Visale (par Action Logement) et bénéficier d’une protection nécessaire pour vous rassurer. 

Enfin, si vous préférez agir en souscrivant une assurance GLI (Garantie Loyers Impayés) à une compagnie d’assurance, vous pouvez tout à fait. Plusieurs options sont possibles, mais moyennant des mensualités plus ou moins élevées, et faites attention aux délais de carence, aux franchises et aux délais de remboursement des loyers…   


Bon à savoir : Si vous choisissez la solution de vous tourner vers l’une des nombreuses assurances loyers impayés du marché, vous devrez alors vous passer d’exiger un dépôt de garantie de votre locataire, et respecter les critères, parfois exigeants, des conditions d’attribution de votre bien immobilier. Autrement dit, l’assureur dispose de ses propres calculs et points de vigilances pour accepter un dossier locataire ou le refuser. Pour éviter les mauvaises surprises et profiter d’une offre unique sans zones d’ombres, découvrez dès à présent notre Garantie Koliving !

Souscrire une protection juridique en cas de litiges

Des détériorations et autres sinistres, un défaut de paiement en entraînant un autre… autant de litiges engendrant des frais de procédure potentiels si votre locataire en place ne souhaite pas y mettre du sien et coopérer en trouvant des solutions à l’amiable. Or, payer les honoraires d’un huissier, d’un avocat ou les charges relatives à une procédure d’expulsion peut très vite mettre à mal votre calcul de rentabilité locative et vous faire perdre bien trop d’argent. 

Alors, pour éviter cela, même si, fort heureusement, les mises en locations se passent rarement de telle sorte (mais c’est un risque bel et bien réel !), une souscription à une assurance de protection juridique ne peut que vous être utile. En plus, c’est un investissement à double intérêt puisque vous couvrez à la fois votre logement loué, et chaque membre du foyer familial. Votre défense amiable et procédurale est prise en charge, une assistance juridique par téléphone est disponible en prévention de tout problème prématuré, ainsi que le paiement des honoraires d’experts et des frais de procédures.


Bon à savoir : L’assurance habitation est à la charge de votre locataire. Celui-ci doit en prendre une à l’entrée dans le logement et vous remettre son attestation de couverture. Si ce n’est pas le cas, vous avez le droit de rompre le bail (à condition qu’une clause apparaisse dans le contrat de bail). Vous pouvez aussi souscrire vous-même ce contrat d’assurance et demander à votre locataire de s’en acquitter en ajoutant les mensualités correspondantes aux versements des loyers chaque mois.

À lire aussi : 4 stratégies pour réaliser un meilleur investissement locatif !

Etude de solvabilité locataire : ce qu'il faut retenir

Comme vous l’avez constaté, l’étude du dossier locataire est une étape cruciale pour l’avenir de votre placement immobilier locatif. Le recouvrement des loyers prenant du temps en cas de contentieux, une bonne gestion locative et une bonne sélection des occupants en amont s’avèrent vos seules chances d’éviter ces aléas. 

Pour vous aider dans votre démarche, Koliving est une plateforme de location d’appartements et de maison loués en meublé, en colocation ou en coliving, vous garantissant une sécurité importante quant à la sélection des candidats locataires et quant à leur solvabilité. Vous ne vous occupez de rien, nous le faisons à votre place. De plus, profitez prochainement d’une garantie loyers impayés aux conditions transparentes, inclue dans votre pack en ligne sans frais supplémentaires ! Alors, qu’attendez-vous pour nous rejoindre ?

Pour aller plus loin

Comment calculer la solvabilité d’un locataire ?

Pour la définir en fonction du revenu de votre candidat occupant, alors appliquez la formule de base suivante : ([montant du loyer + les charges locatives]/la somme globale des revenus professionnels du locataire prétendant) x 100. Vous obtiendrez alors un nombre correspondant à son taux de solvabilité (donc exprimé en %).

Comment vérifier la cote de crédit d’un locataire ?

Vous devez en effectuer la demande auprès d’une société spécialisée en enquêtes de prêt pour le logement. Cependant, cette enquête ne peut pas être réalisée si le locataire en question ne vous fournit pas son consentement écrit au préalable. Légalement, ce dernier peut d’ailleurs tout à fait refuser.

Est-ce qu’un propriétaire peut refuser une sous-location ?

En effet, étant donné que l’occupant de votre logement doit vous adresser sa demande écrite pour toute éventuelle sous-location, vous êtes en droit de refuser ce souhait. Malheureusement, c’est pour cela que beaucoup de locataires le font sans en informer le propriétaire bailleur, ce qui est évidemment illégal… 

Poursuivre votre lecture : 5 critères à prendre en compte pour calculer sa rentabilité locative ! 

 

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