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La France compte un peu plus de 7,3 millions de logements sur son territoire, ce qui confère à l’hexagone un vaste parc immobilier. Néanmoins, le nombre de bâtiments énergivores occupés est également conséquent, de l’ordre de 1,7 million, ce qui s’avère très préoccupant dans un souci de transition énergétique. Investir dans la pierre prend désormais un tournant vers l’immobilier vert, et la réhabilitation ainsi que la rénovation énergétique sont au cœur d’une nouvelle façon d’envisager les placements au sein de ce secteur. Pour sensibiliser un peu plus les particuliers investisseurs locatifs, la loi se durcit pour revoir les critères de décence énergétique des lieux à usage d’habitation. Découvrez ce qui vous attend concernant la réforme sur le DPE et la location en 2023 !
Sommaire :
- Passoires thermiques : définition
- L'immobilier vert au centre de la loi Climat
- Nouvelle loi location 2023 : les logements G sur la sellette
- Energie primaire et énergie finale : de nouvelles étiquettes
- Comment passer d'un DPE G à E ?
- DPE location 2023 : ce qu'il faut retenir
- Pour aller plus loin
Passoires thermiques : définition
Un professionnel certifié peut qualifier une maison ou un appartement de passoire thermique lorsque la consommation énergétique du logement est trop grande. Ces bâtiments sont alors soit très mal isolés, soit le diagnostic immobilier révèle une anomalie dans le système de chauffage. Pour autant, ces biens immobiliers énergivores ne sont pas forcément insalubres. Toutefois, le dossier de diagnostic technique de ce genre de bâtisse est surplombé d’une étiquette-énergie F ou G. Cette mauvaise note de Diagnostic de Performance Energétique (DPE) peut grandement pénaliser la valeur de la maison, notamment si celle-ci est mise en vente.
En France, le parc immobilier est très dense, et le nombre de bâtiments à réhabiliter l’est tout autant. Par ailleurs, les Français habitent dans ces logements sans forcément en être conscients. Les factures de consommations d’électricité et de gaz s’envolent, ce qui diminue grandement le pouvoir d’achat de ces ménages.
L'immobilier vert au centre de la loi Climat
La réhabilitation immobilière est alors devenue une priorité dans la transition énergétique pour le secteur de la pierre. En effet, les constructions d’appartements neufs doivent laisser place à des projets de rénovation énergétique d’anciens bâtiments, et d’isolation en bonne et due forme. C’est d’ailleurs l’une des promesses de la loi Climat, d’où provient la nouvelle réforme autour du diagnostic DPE.
Il n’est plus question de laisser des foyers conclure des contrats de location à usage d’habitation pour des passoires thermiques nécessitant d’améliorer la performance énergétique des lieux. Aussi, la diminution du prix de vente d’une maison avec une mauvaise note au DPE est d’actualité, ce qui tend à sensibiliser les propriétaires à l’énergie consommée. Pour les investisseurs locatifs, la note promet d’être encore plus salée, notamment à cause de l’interdiction progressive de ces logements énergivores.
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Bon à savoir : Si vous avez un projet de vente et que vous n’améliorez pas votre étiquette-énergie avant la vente, votre bien subira une décote importante, car il n’entrera plus dans les critères de décence, et ce, dès 2023 ! |
Nouvelle loi location 2023 : les logements G sur la sellette
La nouvelle loi concernant les différents diagnostics et notamment celui du DPE alimente bien des discussions dans le secteur de l’investissement immobilier locatif. Et pour cause, la réalisation d’un diagnostic devient source d’angoisse, car si vous obtenez la note de G au diagnostic DPE, vous pourriez vous retrouver dans l’incapacité de louer votre bien dès le 1er janvier 2023.
En effet, pour toute signature du bail ou pour tout renouvellement de contrat de location survenant à partir du premier jour de l’année civile 2023, un logement disposant d’une consommation énergétique finale supérieure à 450 kWh par m2 et par an se verra dans l’interdiction de continuer à recevoir des locataires. Le diagnostiqueur immobilier attribue dans ces cas-là la note de G pour ces biens immobiliers. Les bailleurs concernés devront alors s’empresser de faire réaliser les travaux nécessaires pour retrouver une énergie consommée acceptable et donc, une meilleure étiquette-énergie.
Bon à savoir : Cette nouvelle loi concerne uniquement les appartements et les maisons situées en France Métropolitaine. Pour que votre logement soit considéré comme énergétiquement décent auprès du gouvernement, vous devez donc respecter une consommation d’énergie finale inférieure à 450 kWh par m2 et par an. On estime à 90 000 le nombre de biens immobiliers concernés dès le début d’année 2023. |
Energie primaire et énergie finale : de nouvelles étiquettes
Pour être conforme à la location d’un bien immobilier, la loi DPE parle bien d’énergie finale. Or, sur la première page du diagnostic, c’est jusqu’à lors l’énergie primaire qui était affichée et bien visible, quand l’énergie finale se trouvait timidement en page 3. C’est pourquoi le ministère de la Transition écologique a publié en novembre 2022 un arrêté destiné à modifier la présentation des diagnostics de performance énergétique dès le 1er janvier 2023.
Désormais, l’énergie primaire et finale doivent toutes deux apparaître en première page du dossier de diagnostic DPE.
Par mesure de compréhension auprès des propriétaires bailleurs, un délai supplémentaire de 2 ans est ainsi accordé à ceux qui disposent d’une valeur informative d’énergie primaire supérieure à 450 kWh/m2 et par an, tout en conservant une énergie finale inférieure à ce seuil. Ce délai est octroyé pour pouvoir avoir le temps de réaliser les travaux pour améliorer le score. Si cela vous concerne, vous pourrez alors louer votre logement et garder vos locataires en attendant la fin de la période, puis poursuivre normalement si vous respectez à nouveau les normes.
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Bon à savoir : Dès l’entrée en vigueur de la loi DPE pour 2023, il devient interdit d’augmenter les loyers de tous les logements notés F ou G (énergivores) pour un renouvellement de bail ou une remise en location. |
Comment passer d'un DPE G à E ?
Une fois qu’un professionnel certifié a établi un diagnostic, il est important de faire état des installations et de corriger les problèmes sous-jacents pour améliorer l’efficacité énergétique de votre maison. Le diagnostiqueur immobilier a pour cela passé en revue l’émission de gaz, la production d’eau chaude sanitaire, l’installation de gaz (le cas échéant), la présence d’amiante, etc. en faisant un audit énergétique total des lieux.
Pour que vous puissiez faire le nécessaire, le diagnostiqueur vous propose des axes d’amélioration dans l’ordre croissant de déperdition de chaleur maximale à la moins flagrante. Pour aller chercher la note E au DPE alors que vous partez de la plus mauvaise notation, vous allez devoir isoler. Sachez que bien souvent, la première source de déperdition de chaleur se situe au niveau des combles, de la toiture ou des sols.
Ensuite, il faut aussi penser à la ventilation en installant une VMC, car une maison bien isolée, mais mal ventilée est un risque d’exposition à des problèmes de moisissures et de champignons sur toute la superficie habitable. Enfin, le système de chauffage se doit d’être rafraîchi s’il s’avère que le diagnostic a révélé des anomalies provenant de votre mode de production d’énergie.
Bon à savoir : Le projet de loi Climat et Résilience prévoit d’aller possiblement plus loin en interdisant à la location toutes les passoires thermiques (notes F et G) d’ici 2028. Cette mesure viserait à davantage protéger les locataires financièrement et laisserait le temps aux propriétaires d’engager les travaux pour diminuer nos émissions de gaz à effet de serre. |
DPE location 2023 : ce qu'il faut retenir
Le DPE entre dans les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’un bien immobilier, mais surtout, la note du logement détermine désormais votre droit à le louer ou non. Bien que pour l’instant la souplesse est de mise le temps que les propriétaires-bailleurs prennent connaissance de ces nouvelles normes et les appliquent, cela risque de se durcir rapidement si les biens immobiliers concernés ne sont pas rénovés énergétiquement en conséquence avant d’être mis en location.
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Pour aller plus loin
Quelle classe DPE pour louer ?
Idéalement, vous devriez penser à faire des travaux de rénovation énergétique en avance pour atteindre un score de diagnostic de performance énergétique (DPE) entre A et D pour être tranquille. En effet, plus les années vont passer, plus les étiquettes les moins bien notées deviendront à leur tour un motif d’interdiction à la location (G, puis F, puis E).
Est-ce que le DPE est obligatoire pour une location ?
Pour toute maison ou tout appartement destiné à la location de plus de 4 mois, un DPE doit être réalisé par un professionnel agréé. Celui-ci doit être fait à la construction du bâtiment, ou dès lors qu’une extension est ajoutée. Toutefois, notez que tous les 10 ans, il convient de le refaire pour qu’il reste en bonne et due forme. En cas de vente immobilière, celui-ci doit avoir été réalisé moins de 3 ans avant la date de signature du compromis de vente.
Est-ce que les loyers vont baisser en 2023 ?
En 2023, les loyers devraient plutôt continuer à augmenter, de l’ordre de 3 à 4 %, en raison de l’inflation générale.
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