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Comment choisir le bon locataire ? Les 5 étapes à connaître

En tant que propriétaire, vous avez le droit de choisir les futurs occupants de votre appartement, mais comment choisir le bon locataire ?➤ Découvrez nos conseils 💯

Pour vous guider dans votre choix et que ces étapes se déroulent en toute tranquillité, Koliving, expert en gestion et location immobilière, vous présente les 5 étapes qui vont vous aider à trouver votre locataire idéal.

Sommaire :

 

Étape 1 : Choisir le bon locataire : intéressez-vous aux candidats 

En tant que propriétaire, il est important de connaître votre futur locataire, il vous faudra poser des questions pour mieux connaître sa situation. 

Pourquoi emménager dans cette ville et plus particulièrement dans ce quartier ?

Le futur locataire a-t-il un emploi ou est-il étudiant ? Intéressez-vous au poste occupé, dans quelle entreprise, depuis combien de temps ? Pour les profils étudiants : quels types d’études, en quelle année se trouve le candidat, est-ce une alternance ?

comment choisir le bon locataire

Vous pourrez apprendre à connaître votre futur locataire durant différents échanges. Pour éviter de poser toutes vos questions dès le premier échange, n’oubliez pas vos 3 moments clés : 

  1. L’appel téléphonique pour fixer les visites
  2. Lors de la visite du bien
  3. Un dernier échange téléphonique post visite si besoin, pour vous aider à départager deux candidats potentiels.

Durant les échanges, soyez attentif à la manière dont la personne s’exprime, la situation paraît-elle claire ? Semble-t-elle vraiment intéressée par votre logement ? 

Pour répondre à la question comment choisir le bon locataire, sachez que votre logement aura forcément un match avec un profil type. Plutôt étudiants, plutôt salariés, pour les couples, pour une colocation ? N’hésitez pas à dresser votre profil idéal dans la description de votre annonce pour donner de la visibilité aux candidats et optimiser le temps dans votre sélection. 

Toutefois, ne vous laissez pas influencer par des préjugés positifs ou négatifs et prenez le temps d’étudier le dossier de chaque candidat. 

Attention, même si le propriétaire est en droit de choisir son locataire, il est néanmoins interdit de refuser un locataire sur la base de critères pouvant être considérés comme discriminatoires : origine nationale ou ethnique, apparence physique, sexe, page, orientation sexuelle…

Si le propriétaire fait preuve de discrimination lors de la sélection du profil de son candidat, il peut être condamné à une peine pouvant aller jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 euros d’amende. 

 

Étape 2 : Vérifier la solvabilité du locataire candidat

Pour être considéré comme un bon locataire, la personne choisie doit avoir la capacité financière de payer le loyer chaque mois. La solvabilité du locataire est sans aucun doute l’un des critères les plus importants pour un bailleur. Pour éviter tout ennui, il vous faudra vérifier sa situation financière. 

La règle d’or la plus appliquée : il faut que les revenus soient 3x supérieurs au montant du loyer charges comprises. Certains propriétaires, pour des loyers jugés abordables et avec une caution solide, acceptent des revenus équivalant à 2,5x ou 2x le montant du loyer.

Concernant les travailleurs indépendants, il faudra regarder leurs revenus annuels et vérifier leur solvabilité grâce à l’avis d’imposition. Il sera plus pertinent de remonter sur deux ou trois années afin de pouvoir constater l’évolution et la stabilité de ses ressources. 

Pour mesurer si le candidat est réellement solvable, plusieurs pièces justificatives lui seront demandées, dont vous découvrirez la liste complète à l’étape 4.

solvalibilité du locataire

 

Étape 3 : Choisir une assurance pour se protéger contre les loyers impayés  

L’assurance GLI (gestion des loyers impayés) est une assurance privée à laquelle un propriétaire bailleur peut souscrire pour se préserver contre le risque d’impayé locatif.

Attention, il n’est pas possible de cumuler une caution et la GLI, sauf si le locataire est un étudiant.

Il existe une alternative à la GLI ; c’est la garantie visale. La GLO est un contrat mis en place gratuitement par Action Logement, qui permet de lutter contre les loyers impayés. Action Logement se charge de recouvrir les frais pour régulariser la situation du locataire et également celle du bailleur. Toutefois, une limite est imposée : le montant du loyer doit être inférieur à 1300 euros. 

Concernant la caution qui est aussi le dépôt de garantie, le montant ne doit pas dépasser :

  • Pour les locations vides : un mois de loyer maximum hors charges.
  • Pour les meublés : généralement deux mois de loyers hors charges.

Cette dernière est la somme remise par le locataire au propriétaire lors de la signature du contrat de location. 

 

Étape 4 : Récupérer un dossier de location complet 

Selon le profil du candidat, vous aurez besoin de demander plusieurs documents. Voici la liste des pièces qui seront nécessaires pour choisir le bon locataire : 

  • Une seule pièce justificative d’identité parmi cette liste :
    - Carte nationale d’identité
    - Un passeport
    - Un permis de conduire
    - Une carte de séjour temporaire, carte de ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ou une carte de résident

Ces pièces doivent être en cours de validité, les pièces peuvent être françaises ou étrangères. 

  • Une seule pièce justificative de domicile parmi cette liste :
    - Les trois dernières quittances de loyer, ou bien une attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, qui indique que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
    - Une facture d’eau, d’électricité ou de gaz datant de moins de trois mois.
    - Le dernier avis de taxe foncière ou bien le titre de propriété de la résidence principale.
    - Une attestation de domicile établie par l’organisme agréé au titre de l'article L. 264-2 du code de l'action sociale des familles. 
    - Une attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat réside à son domicile. 
  • Un document attestant des activités professionnelles :
    - Un contrat de travail.
    - Une pièce justificative attestant de l'activité pour les autres professionnels.
  • Un ou plusieurs documents attestant des ressources
    - Le dernier avis d’imposition en France.
    - Les trois derniers bulletins de salaire.
    - Les deux derniers bilans ou bien une attestation de ressources pour l'exercice en cours pour les professions non salariées.
    - Justificatifs de revenus fonciers, capitaux mobiliers, de rentes viagères.

Étape 5 : Respecter les interdits en tant que bailleur 

Lors de la recherche de locataires, le bailleur doit respecter certaines règles : il y a certains éléments qu’il ne peut pas demander aux candidats. 

En effet, attention, Le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015, prévoit un nombre limité de pièces justificatives que le bailleur peut demander à son candidat locataire. 

Si le bailleur demande des documents non prévus par le décret du 5 novembre 2015, il s’expose à une amende pouvant aller jusqu'à 3.000 € pour une personne physique et 15.000 € pour une personne morale.

Quelques exemples de pièces que vous ne pouvez pas demander : 

  • Une carte vitale
  • Un relevé de compte
  • Un dossier médical
  • Un extrait de casier judiciaire
  • Un RIB

En location vide, selon la Loi du 6 juillet 1989, certaines clauses ne peuvent pas être incluses dans le bail, voici quelques exemples :

  • Demander un remboursement, en cas de dégradations locatives, sur une estimation réalisée uniquement par le bailleur.
  • Contraindre le locataire à souscrire à une assurance identique ou souhaitée par le bailleur.
  • Obliger le locataire à verser le loyer par prélèvement automatique.

 Koliving tips

  • Mettez en place une relation de confiance et de bienveillance entre vous et les candidats locataires dès le début. Les échanges et la gestion au quotidien seront facilités.
  • Demandez aux candidats de vous remettre leur dossier rapidement, afin de prendre le temps de les examiner et de sélectionner celui qui vous paraît être le plus compatible avec votre logement. 
  • Donnez-leur une date de retour précise pour éviter une incertitude et attente trop longue pour le futur locataire. Le risque pouvant être le désintérêt pour le logement.
  • Lors de la signature du bail, prenez le temps d’échanger sur toutes les conditions écrites dans le contrat avec le locataire.

“Chez Koliving, notre équipe Booking prend le soin de faire matcher les locataires aux logements, en se souciant des critères attendus par le bailleur. Grâce à notre IA Anton, on arrive toujours à trouver la perle rare pour vous. ” Raphaël, Product Manager chez Koliving 

 

Le récap’ 

étapes pour choisir un bon locataire

Comment choisir le bon locataire, ce qu’il faut retenir : 

  • Intéressez-vous à vos candidats, qui sont-ils et quelles sont leurs situations ?
  • Vérifiez leurs solvabilités avec les documents justificatifs nécessaires. 
  • Faites attention à respecter les règles et les limites indiquées dans le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015
  • Choisissez une bonne assurance pour vous protéger des éventuels impayés : GLI, Caution, Visale.

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