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5 critères à prendre en compte pour calculer sa rentabilité locative !

On parle souvent du calcul de rentabilité locative d’un bien, sans parler des critères à prendre en compte ➤ Découvrez-en 5, pour enfin investir rentable !

koliving coliving rentabilite locative
Entre les critères de sélection de son bien, et ceux correspondant au choix judicieux des dossiers locataires, un investissement immobilier dans le locatif requiert une certaine rigueur constante. La réalité est que le placement dans la pierre pour faire de la location est tout un écosystème qui doit s’harmoniser pour donner le meilleur résultat possible. Ainsi, pour mener à bien votre projet immobilier, vous devez sans cesse avoir conscience de votre rôle déterminant pour générer un réel retour sur investissement. Nous vous présentons 5 éléments à considérer avant de vous positionner sur un logement, cruciaux à connaître pour aller plus loin que le simple calcul de rentabilité brute que l’on voit partout. Une fois que vous les aurez en mémoire, avoir un rendement supérieur à la moyenne ne vous paraîtra finalement pas si impossible que ça. Le calcul de la rentabilité locative d’un bien nécessite en effet quelques connaissances à acquérir en amont pour éviter les mauvaises surprises prévisibles. 

Sommaire :

1. La situation géographique : gare à la vacance locative

Qui dit meilleur investissement locatif, dit aussi meilleure localisation qu’un appartement dont l’estimation du rendement laisse à désirer. Vous pouvez déjà prendre les choses en mains à ce stade, concernant le choix du lieu de votre future propriété à mettre en location. En effet, vous avez plusieurs façons de déterminer le taux de rentabilité à espérer d’une ville. 

Tout d’abord, intéressez-vous à la tension locative : est-ce que la demande est élevée ? Si oui, pour quels biens ? 

Une ville où le taux de locataires en recherche d’habitation est bon est déjà un bon point de départ. Ensuite, il faudra se référer aux autres points de cet article pour compléter votre analyse globale. La facilité à dénicher des occupants est un des piliers pour parvenir à générer un cash flow cohérent avec son projet. Une ville où la vacance locative est trop présente doit absolument vous détourner de l’ambition d’implantation initiale. 

En effet, si vous trouvez un investissement immobilier locatif dans une ville qui peine à attirer de nouveaux locataires et où le taux de bailleurs en mauvaise posture de logements vacants est élevé, le ratio rendement-risque est d’ores et déjà mauvais. Et ce, même si la rentabilité de l’opération vous semble alléchante d’un point de vue théorique… Il vaut mieux une maison avec une rentabilité potentielle moindre, mais qui se loue très vite, qu’un bien disposant d’un pourcentage de rendement incroyable sur le papier, mais qui est vide 6 mois par an !

2. Le choix de l’emplacement pour une bonne rentabilité locative

Au sein même de la citée déterminée, veillez à trouver le quartier le plus propice à l’attractivité des habitants, selon votre cible visée. Investir dans l’immobilier pour louer demande réellement de se mettre à la place de son futur locataire. Par exemple, attardez-vous sur l’exposition du bien, car celle-ci peut déjà faire pencher la balance concernant la rentabilité de votre future mise en location. 

De plus, une proximité avec les transports en commun peut être idéale, mais trop proche d’une voie ferrée, il y a fort à parier que les occupants puissent être gênés par les nuisances sonores permanentes. Tout revient à une question de choix, encore une fois selon votre stratégie d’investissement locatif, qui ne sera pas la même si vous souhaitez attirer des couples avec enfants en bas âges, ou de jeunes étudiants en colocation.

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Bon à savoir 
: Une mauvaise rentabilité est rarement due à un seul aspect du projet d’investissement réalisé. Parfois, c’est en revanche possible que vous l’ayez simplement acquis à un prix d’achat pas suffisamment négocié pour obtenir à la clé une transaction rentable.

Découvrez aussi : Quelles conditions pour augmenter le loyer de son locataire ? Notre guide !

3. Avoir une stratégie pour devenir un investisseur locatif rentable

Nous y voilà. Pour analyser le rendement dans de bonnes conditions et en ayant mis toutes les chances de son côté, il faut à la base partir sur une stratégie d’investissement locatif en béton. Acheter un bien juste pour l’acquérir vous desservira forcément, puisque vous serez plus sujet aux aléas et que vous ferez davantage appel à vos émotions pour mener à bien la gestion locative de votre logement. 

Adoptez un plan et tenez-vous-y, quoi qu’il puisse advenir. Cela peut être : 

  • faire de la colocation d’étudiants ; 
  • opter pour une location nue ; 
  • rester sur de la location meublée ; 
  • se lancer dans la location saisonnière (ou de courte durée) ; 
  • mélanger plusieurs types de location dans l’année pour cumuler avantages fiscaux et rendement idéal ; 
  • mettre son bien en location pour défiscaliser grâce à l’un des programmes d’État : loi Censi Bouvard, loi Pinel, Denormandie, etc. 
  • et bien d’autres…

Concrètement, il existe des tas de stratégies à effet de levier plus ou moins important sur votre trésorerie. Plus vous envisagez de prendre des risques ou de partir dans des projets de réduction d’impôts moyennant de l’endettement important et des travaux conséquents, plus vous devez songer à vous entourer d’experts du secteur pour qu’il veille à la bonne posture de votre projet d’emprunt. De plus, cela vous permet de souffler un peu, sans avoir peur de commettre une erreur potentiellement fatale pour la rentabilité de l’opération.


Bon à savoir 
: Plus vous avez un plan précis lorsque vous présentez votre dossier à la banque, plus votre banquier sera réceptif à votre demande. Si vous utilisez un simulateur, c’est encore mieux. En effet, il ne s’intéresse qu’aux chiffres et veut s’assurer de votre bonne posture financière et du dégagement d’une rentabilité correcte, déduction faite des frais annexes.

4. Le DPE : élément très important pour pouvoir mettre son appartement en location

Comme vous le savez sûrement, dès 2023, vous allez vous retrouver dans une situation compliquée si vous détenez un logement destiné à la location alors qu’il se veut très énergivore. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est au centre des préoccupations dans le marché immobilier. La loi se durcit à compter de janvier 2023, pour inciter les propriétaires à s’acquitter des frais d’entretien de leur bien, dans l’optique d’un logement plus sain et moins demandeur d’énergie pour se chauffer. Cela entre dans le cadre de la transition écologique. 

Avoir un rendement est tout à fait chose attendue en tant qu’investisseur immobilier locatif, mais n’oubliez pas vos occupants, et les charges qu’ils doivent payer. Les frais liés à un logement en DPE F ou G sont conséquents, venant à augmenter le coût total des mensualités pour le locataire de manière complètement déraisonnable. 

Alors pour ne pas risquer le gel des loyers perçus ou l’interdiction de louer, demandez bien un audit énergétique (qui s’avère obligatoire avec cette mise à jour de la législation), et vérifiez que le logement est en pleine santé. Si ce n’est pas le cas, prévoyez dans votre flux de trésorerie le montant des travaux à réaliser avant la mise en location.

Vous aimerez aussi : Astuces pour récupérer son dépôt de garantie facilement ! 

5. Son régime fiscal : la clé pour le calcul du taux de rentabilité locative

La réelle rentabilité nette prend en compte votre fiscalité. Que vous investissiez dans le neuf en location vide (régime foncier), dans le meublé en LMNP (soumis à l’impôt sur le revenu), ou via un dispositif de défiscalisation avec dépenses récupérables, votre régime fiscal est au centre du calcul de la rentabilité locative.

Déterminez là de manière à optimiser au mieux votre taux de rendement interne (TRI), votre plus-value in fine, ou simplement vos revenus locatifs reçus. Faites-vous aider d’un fiscaliste spécialiste de l’immobilier et des montages fiscaux si nécessaire. 


Bon à savoir 
: Pour que votre calcul de rentabilité locative colle au plus vite avec le coefficient de rendement que vous avez pu estimer, essayez notre plateforme de mise en relation entre les propriétaires bailleurs et les locataires. En plus de l’assurance de trouver des locataires plus rapidement, vous n’avez plus à penser à la gestion locative, Koliving se charge de tout. Le petit + ? Tout se fait 100 % en ligne !

Pour aller plus loin

Est-ce rentable d’acheter un appartement pour le louer ? 

Pour que cela le soit, vous devez veiller à surveiller le taux de l’inflation, à le comparer avec votre taux de rentabilité locative nette annuelle, et étudier la corrélation entre les deux. Il est vrai qu’en période de crise économique, l’immobilier peut faire peur, mais en réalité, la rentabilité d’un placement dans la pierre, comme tous les investissements, doit s’apprécier sur le long terme. 

Quel est le bon taux de rendement locatif ? 

En règle général, un taux autour de 5 à 8 % est correct pour un placement dans le locatif. Seulement, assurez-vous que ce taux soit net, et non brut (sans compter vos charges et votre imposition) ! Par ailleurs, l’idée qu’il y ait un rendement locatif idéal pour un investisseur immobilier est irréaliste, car personne n’adopte la même stratégie de gestion, fiscale et financière, ce qui coïncide avec des objectifs multiples. 

Quels sont les autres indicateurs de performances utiles en immobilier locatif ?

Le cash flow (flux de trésorerie positif, neutre ou négatif), la Valeur Actuelle Nette (VAN) et le Taux de Rendement Interne (TRI) sont habituellement les autres indicateurs à surveiller avant de lancer un projet immobilier à des fins locatives.

Poursuivez votre lecture : Vérification du dossier locataire : comment optimiser cette étape ? 

 

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