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Que faut-il savoir avant d'opter pour un bail en location meublée ?

Propriétaire bailleur ou candidat locataire ➤ découvrez toutes les subtilités du Bail en Location Meublée dans cet article !

koliving bail location meublee

Que vous vous apprêtiez à candidater pour un appartement mis en location meublée, ou que vous soyez propriétaire bailleur d’un bien de cette même catégorie, il est bon de se renseigner avant de signer un bail. En effet, vous devez pouvoir appréhender les détails que ce type de contrat implique, tant pour le locataire que pour l’investisseur locatif. Nous vous présentons dans cet article tout ce que vous devez savoir sur le bail en location meublée, pour que vous vous engagiez sereinement dans cette aventure locative.

 

Sommaire :

Deux modes de rédaction du contrat de bail pour louer un meublé

Pour un logement meublé loué à titre de résidence principale, le contrat de location doit être mis à l’écrit. Pour se faire, 2 choix s’offrent au propriétaire du bien immobilier dont il est question : 

  1. rédiger le bail meublé entre le bailleur et le locataire, sous seing privé grâce à un contrat type ; 
  2. Signer un bail rédigé par un notaire.

Dans le premier cas, en tant que propriétaire, vous pouvez vous faire aider d’un agent immobilier pour établir ce bail d’habitation, qui devra être en 2 originaux, à remettre à chacune des parties. Pour l’acte notarié, il est unique et ce sont des copies qui sont délivrées à l’occupant et au loueur.

Peu importe le choix pris, le bail de location doit absolument être conforme au bail type établi par le décret du 29 mai 2015. 


Bon à savoir : La location d’un logement conventionné de type HLM, foyers, biens de fonctions, locations saisonnières, etc. ne sont pas concernés par cette dite conformité au décret cité. 

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Attention aux clauses du contrat de location meublée

Les mentions obligatoires pour louer un bien avec du mobilier

Les clauses que nous allons citer ne sont pas juste recommandées, mais bien obligatoires dans le cadre des locations meublées. Ainsi, pour mettre son appartement en location grâce à un type de contrat meublé (location classique ou colocation), ces mentions doivent apparaître : 

  • le nom, ainsi que la dénomination de l’occupant ; 
  • le nom et l’adresse postale du propriétaire bailleur (et celui du mandataire le cas échéant) ; 
  • la durée du contrat et la date de remise des clés ; 
  • une description succincte du bien avec la surface habitable ; 
  • une liste des équipements permettant l’accès aux technologies d’information et de communication (TIC) ;
  • les parties communes ; 
  • l’usage d’habitation du bail ; 
  • le montant du loyer, les moyens de paiement, la date, ainsi que les conditions relatives à une éventuelle révision du loyer ; 
  • le loyer du locataire d’avant, ainsi que le montant et la date de son dernier paiement (s’il y avait un occupant ayant déménagé il y a moins de 18 mois) ; 
  • tout ce qui est relatif au dépôt de garantie (son montant ne peut excéder deux mois de loyer hors charges) ; 
  • s’il y a eu des travaux de rénovation, ou autre, depuis la fin de contrat du dernier locataire, ceux-ci doivent être indiqués aussi. 

En cas de personne mandatée (et rémunérée) pour rédiger le bail, le faire signer et réaliser l’état des lieux d’entrée, alors d’autres mentions obligatoires s’imposent. Il en va de même dans le cas où le logement loué meublé se trouve dans une zone tendue, ou dans un secteur d’encadrement expérimental des loyers.


Bon à savoir : Si le loyer est payé par trimestre, et non de manière mensuelle, alors le propriétaire doit se passer d’exiger un dépôt de garantie, car c’est alors interdit par la loi.

Certaines clauses sont interdites pour un bail de location meublée

Tout comme le bail de location meublée doit comporter des mentions non négociables, celui-ci comporte aussi des zones d’interdiction de mentions à appliquer. En effet, il peut arriver sinon que le locataire se retrouve avec un contrat de location rempli de clauses abusives, ne respectant en rien les droits et obligations relatifs à ce genre de documents officiels. 

Quoi qu’il en soit, si en tant qu’occupant vous constater la présence de l’une de ces clauses interdites dans votre modèle de bail signé, elles sont directement considérées comme nulles, comme celles qui indiquent : 

  • une interdiction à l’occupant de demander une indemnisation en cas de travaux supérieurs à 21 jours ; 
  • l’obligation du locataire à souscrire un contrat de location de matériel ; 
  • l’interdiction qu’il héberge des personnes non domiciliées dans le logement meublé initialement ; 
  • sa responsabilité civile en cas de dégradation des parties communes à la copropriété ;
  • la compagnie d’assurance habitation auprès de laquelle le locataire doit souscrire (pour s’assurer contre les risques locatifs classiques) ; 
  • le mode de paiement du loyer par prélèvement automatique ; 
  • etc. 

C’est pour cela que pour éviter ce genre de déconvenues, s’entourer d’experts du secteur est toujours une bonne chose à faire pour être sûre de louer un logement dans les règles et de ne pas se mettre en mauvaise posture en tant que bailleur, ce qui pourrait mener à quelques litiges plus ou moins graves. 

Vous aimerez aussi : Colocation, comment meubler son bien sans se ruiner ? 

Durée d’un contrat locatif meublé : 1 an ou moins

Pour un bail classique 

Un modèle de contrat de bail classique doit être conclu pour une durée qui dépend directement du type d’habitation. Jusqu’à présent nous avons parlé des clauses relatives à un contrat de location meublée dans le cadre d’un bail classique, à titre de résidence principale. Donc dans ce cas, la durée de location est de 1 an avec tacite reconduction. 

Pour une location destinée à un étudiant, alors il n’y a pas de renouvellement du bail. Celui-ci a une durée déterminée de 9 mois. À la fin de cette période, on peut alors procéder à l’état des lieux de sortie, car il y a une résiliation du bail automatique. 

Le bail meublé ordinaire impose un dépôt de garantie de 2 mois de loyer HC maximum, avec un préavis de 1 mois. Si c’est le bailleur qui souhaite donner congé à son locataire, alors il devra respecter un préavis de 3 mois, à condition d’avoir un motif légitime et sérieux, ou que cela fasse suite à un désir de vente ou de reprise du bien à titre personnel. 

Pour un bail mobilité

Le bail mobilité est une autre sorte de bail en location meublée, dont le contrat type est différent d’un contrat de bail meublé ordinaire. La durée minimale est de 1 mois et peut s’étendre jusqu’à 10 mois maximum. Ici, aucune tacite reconduction à la fin du bail et aucun renouvellement n’est envisageable. 

Ces types de contrats de location sont à destination d’apprentis, stagiaires, professionnels en mutation ou encore personnes engagés dans un service civique temporaire. Par conséquent, les biens concernés peuvent être loués à titre de résidence secondaire, autant que pour usage d’habitation principale. 

Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé, mais la durée de préavis est la même pour le locataire. En revanche, pour le bailleur, seule une faute commise par l’occupant peut lui permettre de le congédier.

Dans le même thème : Changer de logement lorsque l’on est étudiant

Pour une location saisonnière

Enfin, si l’on souhaite trouver des locataires dans le but de louer pour des périodes très courtes, alors l’accès au logement est limité à seulement quelques jours, voire semaines, tout au plus, selon les modalités du bail de location meublée saisonnière. 

Cette location de courte durée diffère des autres par la flexibilité de sa durée, les tarifs appliqués qui sont bien plus élevés, et le fait qu’à aucun moment le bien ne constitue la résidence principale ou secondaire de ses occupants. De plus, la demande d’un dépôt de garantie est totalement libre, au bon vouloir du propriétaire-bailleur, et aucun préavis pour sortie anticipée n’est possible, sauf faute grave commise par l’une ou l’autre des parties. 


Bon à savoir : Que le bien soit loué en coliving ou colocation, la durée de contrat est généralement de 10 mois, ce qui justifie la rédaction d’un bail de location meublée ordinaire, à l’année.  


Ce qu’il faut retenir

L’échéance du bail de location meublée dépend donc du type de contrat choisi et de la stratégie locative de l’investisseur immobilier. Locataires comme propriétaires doivent cependant faire attention, ensemble, à signer un bail correctement établi, que chacun aura pris le temps de lire et de comprendre. 

Alors, si vous souhaitez vous simplifier la vie et penser uniquement à trouver le bien idéal ou le locataire adéquat, essayez notre solution Koliving ! Nous facilitons le quotidien des candidats à la location meublée, autant que celui des investisseurs allergiques à la gestion locative !

Pour aller plus loin

Quelle est la durée du bail meublé ? 

Un bail en location meublée ordinaire dure 1 an avec tacite reconduction (là où la location vide dure 3 ans), ou 9 mois non renouvelable dans le cadre d’un logement pour étudiant. Toutefois, vous pouvez louer votre appartement meublé sur de plus courtes périodes, s’étendant de quelques jours seulement (location saisonnière) à 10 mois sans possibilité de renouvellement (contrat mobilité). 

Comment se déclarer en loueur meublé non professionnel ? 

Si les avantages LMNP vous intéressent en matière de fiscalité, alors vous devez remplir un formulaire P0i dans les 15 jours maximum qui suivent le début de la mise en location. Une fois que vous l’aurez envoyé à votre CFE (Centre de Formalités des Entreprises), votre situation sera conforme. Évidemment, pour cela, vous devez avoir d’ores et déjà votre numéro de SIREN. 

Qui doit payer la taxe d’habitation en cas de location meublée ?

Comme pour toute autre location à titre de résidence principale, l’occupant en place dans le logement au 1er janvier doit s’acquitter de payer la taxe d’habitation. Cependant, à compter du premier jour de l’année civile 2023, cet impôt est définitivement supprimé, pour tous les ménages, sans exception.  

 

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