Quels sont les avantages du LMNP ?

Le statut LMNP, pour Loueur en Meublé Non Professionnel, est connu pour son dispositif fiscal attrayant, ainsi que pour une tendance locative plutôt dynamique. De nombreuses stratégies locatives sont faisables grâce à ce régime, vous permettant de générer des recettes annuelles dépassant de loin celles tirées de la location vide. Location saisonnière, investissement en résidence de services, colocation, signature d'un bail mobilité ou d'un contrat de location à titre de résidence principale, les options sont nombreuses et cumulables ! Mais alors, quels sont les avantages du LMNP, quand on exerce une activité de loueur ? Revenons sur ce statut adoré des investisseurs locatifs 

Sommaire :

• Imposition LMNP : place au régime BIC 
• Un régime micro-BIC plus avantageux qu'en foncier
• Le régime BIC au réel pour un meilleur investissement locatif 
• Avantages LMNP : ce qu'il faut retenir 
• Pour aller plus loin 

Imposition LMNP : place au régime BIC 

L’avantage le plus simple du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est qu’il envoie les revenus locatifs que vous percevez directement dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non sous le régime foncier. Votre activité de location meublée vous octroie donc l’intérêt de ne pas être soumis à la rigidité que peut représenter le foncier. 

L’administration fiscale considère alors vos recettes locatives comme des revenus commerciaux, au même titre que votre coiffeur ou que votre artisan boulanger. Dans ce sens, vos loyers sont assujettis au barème de l’imposition sur le revenu. Pour cela, vous devez donc vous déclarer comme tel dans les 15 jours suivant le début de votre activité de loueur en meublé. Vous obtiendrez un numéro d’enregistrement SIRET et serez alors inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), comme pour toute création d’entreprise.

Un régime micro-BIC plus avantageux qu'en foncier

Pour rentrer plus en détail dans ce premier atout de devenir loueur LMNP pour votre investissement locatif et donc de louer meublé, il nous faut parler du régime forfaitaire BIC, appelé micro-BIC. 

Ce dernier fonctionne de la même manière que le forfait du régime microfoncier, sauf que les abattements ne sont pas les mêmes. En effet, vous bénéficiez de 50 % déductibles de vos loyers perçus dans le régime micro-BIC, contre 30 % d’abattement seulement dans le cadre du régime microfoncier. La location meublée vous permet donc de bénéficier d’un statut fiscal plus intéressant pour le régime micro.

Il est intéressant d’opter pour le forfaitaire au BIC si l’ensemble de vos charges locatives n’excèdent pas 50 % de vos recettes. Dans le cas contraire, et comme c’est le cas pour de nombreux investisseurs LMNP, le régime réel se veut encore plus attrayant.

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Le régime BIC au réel pour un meilleur investissement locatif

Défiscalisation immobilière au régime réel 

Bénéficier du régime LMNP au réel est en effet encore plus opportun dans une stratégie de défiscalisation immobilière, ce qui vous permet par la même occasion d’optimiser considérablement vos rendements locatifs. 

Et oui, le régime d’imposition BIC au réel suppose que vous déduisiez du montant des recettes vos charges et frais réels pour une année de location meublée. Les loyers perçus imposés sont donc diminués d’autant que vous avez engagé de dépenses pour la gestion locative globale de votre placement dans la pierre. Parfois, cela peut même permettre à certains investisseurs locatifs de réduire leur imposition à 0. 

Parmi les charges et dépenses déductibles au régime réel d’imposition BIC, vous avez : 

• les taux d'intérêts du prêt immobilier en cours ; 
• les honoraires d'agence et les frais de gestion locative le cas échéant ; 
• les charges de copropriété ; 
• la taxe foncière
• les dépenses pour les réparations non supportées financièrement par le locataire ; 
• les travaux de rénovation du bien immobilier ; 
• etc.

À partir du moment où vous avez des preuves à l’appui, comme des factures datées, alors vous pouvez les rajouter pour participer à votre réduction d’impôt.

Avantages LMNP : amortissement de l'immobilier et du mobilier au réel 

Votre activité commerciale LMNP (au réel) vous offre enfin un ultime atout, et non des moindres, l’amortissement de l’immobilier et du mobilier. Le prix d’achat du bien se voit alors imputable sur plusieurs années, souvent entre 25 et 40 ans, sur vos revenus d’activité. En effet, vous déduisez un pourcentage généralement aux alentours de 1 à 3 % du prix d’acquisition du bien par an sur vos revenus tirés de la location meublée non professionnelle. 

Ce montage fiscal est alors très opportun, car il vous permet de diminuer considérablement le coût final de votre projet immobilier. Ensuite, étant donné que les amortissements sont reportables sans limitation de durée (pas de déficit), vous pouvez vous retrouver à ne payer aucun impôt sur vos recettes locatives en toute légalité, et ce, autant de temps que vous amortissez votre bien. 

De plus, vous avez aussi la possibilité, sur présentation de factures, d’amortir le coût de votre mobilier mis à la disposition des locataires de votre logement loué meublé. Là encore, les déductions sont lissées sur plusieurs années, mais cette fois entre 2 à 10 ans en fonction de la catégorie du bien mobilier et de son prix. Chaque élément ou meuble de plus de 600 € entre dans ce tableau visant à défiscaliser au maximum. 

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Avantages LMNP : ce qu'il faut retenir 

Louer un bien meublé en tant que non professionnel est une aubaine quand on est investisseur immobilier. En plus de profiter d’un cadre d’imposition plus souple que celui du régime foncier, vos possibilités de défiscalisation sont étendues. Enfin, le point fort à retenir est la possibilité d’amortissement de vos murs et de votre mobilier, ce qui représente une optimisation de votre placement considérable ! 

Vous l’avez compris, tous les avantages LMNP tournent sans conteste autour de la fiscalité. Ce statut est donc un outil puissant pour dynamiser son portefeuille au sein de la classe d’actifs que représente le marché immobilier dans son ensemble. 

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Pour aller plus loin

Quels sont les deux régimes fiscaux possibles en LMNP ? 

Les recettes locatives perçues dans le cadre d’une activité de loueur en meublé non professionnel sont soumises aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous pouvez alors choisir entre le régime forfaitaire (micro-BIC) ou le régime BIC au réel.

Qui paie la taxe d’habitation en LMNP ? 

C’est toujours au locataire de s’acquitter de la taxe d’habitation, y compris pour une location meublée en LMNP. Cependant, à compter du 1er janvier 2023, la taxe d’habitation est définitivement supprimée pour tous les foyers. 

Quel est le plafond LMNP ? 

Vous devez respecter le maximum de revenus locatifs de 23 000 € par an pour continuer à être considéré par l’administration fiscale comme un loueur LMNP. Vos ressources doivent aussi être pour la majorité tirées d’une autre activité professionnelle qui est alors votre activité principale. Sinon, vous passez au statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

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